Кадастровый орган и кадастровый учет земельных участков: что изменилось за последние годы?

Георгий Владимирович, в последние годы Вы активно представляете интересы граждан и организаций в спорах с кадастровым органом, знаете проблемы, возникающие в процессе осуществления кадастрового учета земельных участков. В настоящее время в каждом субъекте Федерации функция по осуществлению кадастрового учета земельных участков находится в ведении ФГУ «Земельная кадастровая палата», например, по Ивановской, Владимирской или Калужской области, где вы наиболее плотно работаете. Что изменилось за последние два-три года в работе кадастрового органа?

Я разделил бы свой ответ на несколько частей. Во-первых, с точки зрения технологии, изменения видны всем. Так, хотя документы и подаются специалисту, который располагается в районном центре (будь это привычное помещение кадастрового органа или многофункциональный центр), однако их анализ и принятие решений осуществляется в областном центре по месту непосредственного нахождения ФГУ «Земельная кадастровая палата». Заявитель в районе получает только решение кадастрового органа. Во-вторых, в некоторых областных центрах, например, в г. Владимире, кадастровый орган и Росреестр принимают заявления об осуществлении кадастрового учета земельных участков в каком бы районе области они ни находились. Без всяких сомнений это очень удобно всем заявителям. Отпадает необходимость ездить в районные центры, подавать там заявления и там же потом получать решения. В-третьих, образование ФГУ «Земельная кадастровая палата» и сосредоточение в структурных подразделениях органа кадастрового учета в областных центрах почти всех специалистов вряд ли, на мой взгляд, способно в ближайшее время повысить качество оказываемых услуг.

А в чем причина?

Как бы я или другие юристы не ругали раньше районных специалистов кадастровой палаты, но у них было одно важное преимущество: под рукой был архив райкомземов-Роснедвижимости и землеустроительные дела почти по всем земельным участкам в данном административном районе. Они знали состав хранящейся у них документации, хорошо в ней ориентировались, всегда без труда могли извлечь из архива, скажем, проект перераспределения земель, ознакомить с его содержанием заявителя, уточнить ту или иную информацию, которая необходима для принятия правильного решения. После реорганизации и образования ФГУ «Земельная кадастровая палата» архивы зачастую передаются в областной центр. Молодые специалисты кадастровой палаты (а там работает в основном молодежь), на мой взгляд, в архивной документации ориентируются слабо, что ведет к принятию ошибочных решений о приостановлении или отказе в осуществлении кадастрового учета.

Что еще изменилось после образования ФГУ «Земельная кадастровая палата»?

С точки зрения судебных разбирательств появилась возможность перенести рассмотрение споров с кадастровым органом из районного суда в один из судов областного центра по мету нахождения ФГУ «Земельная кадастровая палата». С горечью приходится в очередной раз подчеркивать то обстоятельство, что судьи районных судов, особенно пришедшие в них из прокуратуры, очень часто вплетены в неформальную систему связей, которая состоит из звеньев «районная власть-районная прокуратура-районный суд-прочие федеральные структуры». Эта система связей ложно понимает государственные интересы и путает их часто со своими собственными, порой, преступными. Короче говоря, о независимости и самостоятельности судей районных центров в принятии решений приходится только мечтать. В областном же центре, скажем в г. Калуге, судьи того или иного районного суда, по крайней мере, слабо «завязаны» на частных интересах судей Малоярославецкого районного суда Калужской области. То есть, шансы на объективное рассмотрения заявления о признании незаконным решения кадастрового органа значительно возрастают. Одним словом, гражданин может выбирать, обращаться ему с соответствующим заявлением в районный суд по месту жительства или же в районный суд областного центра по месту нахождения кадастрового органа.

Каковы, на ваш взгляд, слабые места Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»? Насколько хорошо специалисты кадастрового органа знают содержание указанного закона?

Во-первых, если говорить прямо, это не закон о кадастре недвижимости в строгом смысле слова, а скорее закон о процессе постановки на кадастровый учет объектов недвижимости. Перед нами несоответствие названия нормативного акта и его содержания. Во-вторых, в Законе № 221-ФЗ немало пробелов, недоработок. Некоторые положения, например, часть 2 пункта 2 статьи 27 (орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если: заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона) – откровенно коррупционноемкие.
В-третьих, содержание некоторых положений статей, смысл которых кажется на первый взгляд вполне определенным, толкуется специалистами кадастрового органа по своему усмотрению и против граждан (а также кадастровых инженеров). Взять, к примеру, часть 1 статьи 38: «межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке...». А вы знаете, что в редчайших случаях кадастровом плане соответствующей территории (КПТ) или кадастровой выписке можно найти сведения о правообладателях смежных земельных участков! Когда заявитель пытается поставить на кадастровый учет свой земельный участок, кадастровый орган часто принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета на том основании, что местоположение границ участка не согласовано со всеми правообладателями. Когда кадастровый инженер указывает им на то, что он использовал сведения из КПТ и кадастровой выписки, то кадастровики говорят: ну и что, что там не указаны правообладатели; а ты сам ищи. То есть заявителя и кадастрового инженера заставляют проводить мероприятия по розыску собственников земельных участков, адресов их местонахождения.
В-четвертых, Закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не предоставил кадастровым инженерам каких-либо прав по защите своей точки зрения. Когда он начинает, например, объяснять заказчику, что кадастровый орган принял решение, скажем, об отказе в осуществлении кадастрового учета земельного участка, не из-за ошибки кадастрового инженера, а вследствие невнимательности или откровенно незаконных действий должностного лица, принимавшего решение, то это заказчика, как правило, мало когда убеждает. Заказчик считает, раз он заплатил деньги за услугу, все равно, по какой причине происходит задержка с постановкой на кадастровый учет земельного участка. А кадастровому инженеру Закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не предоставляет право самостоятельно обжаловать решения кадастрового органа. Заказчик же зачастую отказывается обращаться за помощью к профессиональным юристам, которые могут квалифицированно обжаловать в суде решение должностного лица. Короче говоря, кадастровый инженер в данной ситуации остается крайним.

Что еще изменилось в последние годы после введения в действие Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»?

Мне кажется, что сроки подготовки межевых планов значительно выросли, особенно если речь идет о формировании земельного участка из земель, находящихся в ведении государственных или муниципальных органов. Если вы месяца за три прошли весь путь от обращения к кадастровому инженеру, получения КПТ и выписок, согласования схемы расположения земельного участка, согласования местоположения границ земельного участка до получения кадастрового паспорта на земельный участок, то вы просто счастливчик. Если же в отношении образуемого земельного участка принято решение о приостановке или отказе в кадастровом учете – смело добавляйте еще месяца два-три, в том числе на судебные разбирательства. Часто и районные суды нарушают процессуальные сроки, рассматривая заявление не в течение 10 дней с момента принятия его к производству, а два-три месяца. Нередко заказчик ждет заветного кадастрового паспорта пол года или год.

В каких случаях между заявителем и кадастровым органом могут возникнуть конфликты?

В случае приостановки или отказа в осуществлении кадастрового учета земельного участка.
А может для того, чтобы между заявителем и кадастровым органом не возникали споры, гражданам нужно внимательнее вчитываться в статьи 21 – 27 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и особенно в статью 22, в которой указан состав необходимых для кадастрового учета документов?
Вчитываться в них получше следовало бы и специалистам кадастрового органа. Знаете, изобретательность последних и толкование ими норм закона иногда просто изумляет. В таких случаях вести с ними разговор можно только в судебном заседании.

В связи с чем происходит приостановление осуществления кадастрового учета и на какой срок?

Например, если не представлены необходимые для кадастрового учета документы. Осуществление кадастрового учета может быть приостановлено до трех месяцев, пока не будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия соответствующего решения.

Если с обжалованием отказа вроде бы всё понятно, то можно ли обжаловать приостановление осуществления кадастрового учета? Ведь действия, то есть постановка на кадастровый учет, еще не завершены? Не логичней ли дожидаться их завершения, получить отказ и обжаловать его законность в суде?

Во-первых, п. 10 ст. 26 Закона «О государственном кадастре недвижимости» прямо указывает на то, что решение о приостановлении может быть обжаловано в судебном порядке. Приостановка осуществления кадастрового учета оформляется решением. Так что с точки зрения статей 245 и 254 ГПК РФ, статей 197 и 198 АПК РФ такое решение может являться предметом обжалования в суде. Во-вторых, бессмысленно ждать истечения трех месяцев, установленных законом для приостановления. Вы только теряете время.
Поговорим теперь о конкретных основания приостановления или отказа в кадастровом учете и обжаловании их в суде.
Предлагаю сначала поговорить о приостановлении кадастрового учета. Наиболее распространенное основание приостановления кадастрового учета происходит на основании пункта 2 части 2 статьи 26 Закона «О государственном кадастре недвижимости», когда, по мнению работников кадастра, одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости).
Это основание приводится в обжалуемых решениях как самостоятельное, так и вкупе с другими основаниями.

Разъясните нашим читателям, что такое пересечение границ.

Как ни странно, но ни Земельный кодекс, ни закон «О государственном кадастре недвижимости» не дают определения «пересечения границ». Но из существа земельных отношений следует, что эта конструкция подразумевает, во-первых, существование двух участков, которые могут иметь общую границу или границы. Во-вторых, пересечение границ возникает только в том случае, если одна из границ одного земельного участка не является одновременно частью границ другого (смежного) земельного участка, а находится внутри границ этого смежного участка.

Какие ошибки совершают сотрудники кадастрового органа, отказывая заявителю из-за пересечения границ?

Во-первых, излюбленным приемом некоторых специалистов кадастровых органов является неуказание конкретных частей границ или точек, где происходит пересечение.
То есть, «пересечение» и всё?
Фактически, именно так. Естественно и в рекомендациях по устранению причин, явившихся основанием для приостановления, речь не идет о том, на каком отрезке границ земельного участка, который образует заявитель, следует внести исправления. Это характерно, например, для ФГУ «ЗКП» по Калужской области в отношении участков, которые располагаются в Малоярославецком районе.

А известны ли вам случаи, когда пересечение границ просто выдумано работниками кадастрового органа?

Такое случается часто. Приведу пример. Граждане Б. и Ш. являются участниками долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общая площадью 8630000 кв.м, адрес объекта: Калужская обл., Малоярославецкий р-н, д. Панское, КСХП «Родина» с кадастровым номером 40:13:000000:511.
26 ноября 2010 г. через представителя они обращаются в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Калужской области с заявлением (регистрационные номера 4013/102/10-5736 и 4013/102/10-5738) и межевыми планами от 26.11.2010 г. о постановке на кадастровый учет земельных участков площадью 35809±79 кв.м и 19311±58 кв.м, выделяемых в счет земельных долей.
13 декабря 2010 г. ФГУ «ЗКП» по Калужской области принимает решение № 40/10-1-55265 и № 40/10-1-79375 об отказе в осуществлении кадастрового учета земельного участка, выделяемого заявителем в счет своих земельных долей. В обжалуемом решении среди оснований отказа – образуемые заявителями земельные участки пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 40:04:150701:10, расположенного по адресу: Калужская обл., р-н Малоярославецкий, д. Адлеровка, дом 3, который поставлен на кадастровый учет 29.06.2009 г.
Проведенный анализ дал неожиданные результаты: земельный участок с кадастровым номером 40:04:150701:10, с которым якобы пересекаются на территории Малоярославецкого района участки Б. и Ш., не существует ни как объект недвижимости, ни как объект права. Согласно данным о кадастровом делении Калужской области по состоянию на 01.12.2010 г., то есть до момента принятия обжалуемого отказа, номер кадастрового округа Калужской области – 40; вторая комбинация цифр – 04 – обозначает Дзержинский кадастровый район (совпадающий в границах с административной границей Дзержинского административного района Калужской области). Из схемы расположения земельных участков также видно, что образуемые Б. и Ш. участки не выходит за пределы участка 40:13:000000:511. То есть образуемый участок находится в границах Малоярославецкого кадастрового района (совпадающего в границах с административной границей Малоярославецкого административного района Калужской области).
Спрашивается: у работников кадастра нет автоматической программы, с помощью которой они без труда находят местоположение границ земельных участков внутри кадастровых кварталов внутри кадастрового же района, каковым является Малоярославецкий административный район, соседствующий с Дзержинским кадастровым районом? Одна и та же ошибка совершена дважды «случайно»? Напомню, что вручную данные в базу по образуемым участкам работники кадастра давно уже не «забивают»; кадастровые инженеры всегда прилагают к межевому плану данные в электронном виде.

На что еще ссылается кадастровый орган, принимая решение о приостановлении осуществления кадастрового учета?

На пункт 4 части 2 статьи 26 Закона «О государственном кадастре недвижимости»: не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Какие документы имеются ввиду?

Для наглядности приведу примеры. Глава МО Куриловское сельское поселение Собинского района Владимирской области принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка 33:12:010802:400 с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства». ФГУ «ЗКП» по Владимирской области принимает 23 апреля 2011 г. решение о приостановлении осуществления кадастрового учета изменений, произошедших с видом разрешенного использования. Кадастровый орган предложил предоставить акт органа местного самоуправления, уполномоченного на изменение вида разрешенного использования, а именно: акт главы муниципального образования района.

Но в абзаце втором пункта 70 «Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» говорится просто об акте органа местного самоуправления?

Этой действительно так. Полагаю, что ФГУ «ЗКП» по Владимирской области вышло за рамки своих полномочий, осуществляя, по сути, юридическую экспертизу документов, чем она заниматься не вправе. Кроме того, насколько мне известно, Куриловское сельское поселение не передавало районным властям полномочия по изменению вида разрешенного использования земельных участков на территории поселения.

А каковы могут быть причины такого решения кадастрового органа?

Интересно, что до начала 2011 г. ФГУ «ЗКП» по Владимирской в этом вопросе довольствовалась решениями глав сельских поселений. Однако рассказывают, что на каком-то совещании действия кадастрового органа признаны неправильными. Маятник после этого качнулся в обратную сторону. Отсюда и требования предоставлять теперь постановления глав муниципальных районов, а не сельских поселений. На мой взгляд, такие «шарахания» недопустимы, так как основаны на толковании закона по собственному смотрению.
Поговорим теперь об отказе в осуществлении кадастрового учета и обжаловании его в суде.

На что чаще всего в таких случаях ссылается кадастровый орган?

Не ошибусь, если скажу, что чаще всего в таких случаях ссылаются на пункт 2 части 2 статьи 27 Закона «О государственном кадастре недвижимости»: заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона. У меня создается впечатление, что кадастровый орган ссылается на это правило тогда, когда ему просто нечего сказать, а отказать нужно, потому что имеется «заказ» либо от властей, либо от группировок, которые «кормят» работников кадастра. При этом практически всегда в нарушение пункта 8 статьи 27 ФЗ № 221-ФЗ заявителю не указывают, что именно рекомендуется в межевом плане исправить как с точки зрения формы, так и содержания.

А разве закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не дает определение формы и содержания предоставляемых документов?

К сожалению, нет. Вообще мне знаком только один документ, где об этом говорилось. Речь идет о письме ВК/2370 от 30.05.2008 г. «О форме и содержании заявления и документов, необходимых для государственного кадастрового учета» за подписью В.С. Кислова – заместителя руководителя ФГУ «Земельная кадастровая палата» Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по субъектам Российской Федерации. В письме разъяснено, что «под формой документа понимается совокупность и порядок расположения реквизитов в документе. Размер полей, размер и вид шрифта, тип линий и т.д. являются сопутствующими элементами при оформлении документа и не влияют на его форму». Что же касается содержания документов, то, по мнению В.С. Кислова, оно «определяется наличием сведений, необходимых для проведения государственного кадастрового учета. При этом необходимо учитывать, что наличие определенных сведений зависит от выполнения кадастровых процедур».
По поводу формы и содержания межевого плана: о них подробно говорит и Закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и иные нормативны акты…
Действительно, Приказом от 24 ноября 2008 г. № 412 Минэкономразвития России утверждена форма межевого плана и требования к его подготовке. Однако кроме него существуют и другие документы, которые либо включаются в его состав, либо подаются вместе с ним. Это протоколы общих собраний, правоустанавливающие документы, решения органов местного самоуправления и т.д. Всё же хотелось бы видеть в законе четкое определение формы и содержания.
Правда, некоторые федеральные суды пытаются наполнить понятие «содержание». Так, судья Юрьевецкого районного суда Ивановской области Мухин В.К. в восьми однотипных решениях от 27 мая 2010 г. по заявлениям участников долевой собственности в землепользовании бывшего колхоза «Маяк» Юрьевецкого района установил, что извещение о проведении собрания по согласованию границ 8 земельных участков одинаково по содержанию для межевых планов всех 8 участков. В нем говорится о выполнении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельных участков, расположенных, расположенных западнее д. Козлятьево Юрьевецкого района. При этом в межевых планах указаны конкретные местоположения каждого земельного участка, например: Вихорев В.В. – земельный участок 480 м на юго-запад от западной границы д. Козлятьево; Матаков С.В. – 380 м на запад от западной границы д. Козлятьево и т.д. Суд посчитал, что документы, предоставленные кадастровому органу, по содержанию не соответствуют требованиям закона, а именно: «документы о согласовании местоположения границ земельных участков составлены с нарушением и подлежат доработке».

Что Вы указываете по вопросу о форме и содержании межевого плана, обжалуя решение кадастрового органа?

Если речь идет о выделении земельных участков в счет земельных долей, то, как правило, указываю, что межевой план с номером таким-то подготовлен в соответствии с ФЗ № 221-ФЗ и Приказом от 24 ноября 2008 г. № 412; что в приложении № 1 приказу от 24 ноября 2008 г. № 412 приведена форма межевого плана – листы 1 – 17. С учетом того, что участок заявителя выделяется картометрическим способом, а также того, что он состоит из одной части, межевой план содержит все необходимые листы (формы) согласно приказу от 24 ноября 2008 г. № 412. Это устанавливается простым сличением листов (форм) межевого плана от 26.11.2010 г. и листов (форм), утвержденных приказом от 24 ноября 2008 г. № 412.
Что касается содержания межевого плана, то из-за отсутствия в обжалуемом решении каких-либо конкретных указаний на то, что та или иная часть межевого плана имеет иное содержание, чем установил законодатель, обжалуемое решение в этой части также не может считаться законным.

На что еще ссылается кадастровый орган, принимая решение об отказе в осуществлении кадастрового учета?

На то, что отсутствует согласование местоположения границ земельного участка. Приведу свежайший пример. Львов В.А. – собственник земельного участка, который предоставлен ранее для индивидуального садоводства и огородничества, общая площадь 1000 кв.м, расположенный в Ивановской области, Лежневском районе, д. Вятково с кадастровым номером 37:09:011201:18.
После подготовки межевого плана кадастровым инженером и согласования границ указанного земельного участка со смежными землепользователями, права которых на смежные участки подтверждались правоустанавливающими документами, заявитель 10 февраля 2011 года обратился в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ивановской области с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости (земельного участка). 11 марта 2011 года принято решение ФГУ «ЗКП» № 37/401/11-5625 об отказе в государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости. Причина отказа:
в акте согласования границы земельного участка с кадастровым номером 37:09:011201:18 отсутствует согласование границы земельного участка от точек н1-н2 и н3-н4 с администрацией Лежневского муниципального района Ивановской области, что, по мнению ФГУ «ЗКП», является нарушением требований ст. 39 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Напомню, что действующее законодательство распространяет порядок согласования местоположения границ, предусмотренный Законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» только в отношении земельных участков, а не земель, в том числе общего пользования. Участок, с правообладателем (распорядителем) которого якобы необходимо было согласовать местоположение границ, просто не существовал и не существует.
Кроме того, на момент обращения в кадастровый орган у заявителя не было сведений о зарегистрированных правах Лежневского муниципального образования на участок (участки), с которыми земельный участок с кадастровым номером 37:09:011201:18 имеет общую границу в точках н1-н2 и н3-н4. Следовательно, обязанности по согласованию границы земельного участка с кадастровым номером 37:09:011201:18 в точках н1-н2 и н3-н4 у заявителя не возникало.

Суд, наверное, встал на сторону гражданина?

К сожалению, в своем решении от 16 мая 2011 г. по делу № 2-1258/11 судья Фрунзенского районного суда г. Иваново Кузнецова Е.В. проявила чудеса толкования закона (кстати, судьи редко указывают в решениях, что они толкуют то или иное положение нормы права): «позиция заявителя основана на буквальном прочтении им части 1 статьи 39 Федерального закона…«О государственном кадастре недвижимости», статьи 11.1, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ. Он полагает, что законодатель связывает необходимость согласования собственником земельного участка местоположения его границ исключительно с правообладателями таких объектов права, как земельные участки». «Системное толкование» (именно так указано в решении суда) статей 6, 11.1. ЗК РФ, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 39 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п. 2 ст. 214 ГК РФ «привело суд к выводу о правомерности позиции ЗКП, ставящей решение вопроса о государственном кадастровом учете изменений местоположения границ земельного участка в зависимость от его согласованности с органом местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположены земли, относящиеся к государственной собственности».

Получается, что судья под «системным толкование» на самом деле дала расширительное толкование закона?

Конечно, судья вышла за рамки действительного содержания статьи 39 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», создав, по сути новую норму. Иначе говоря, по «логике» ивановской судьи Кузнецовой Е.В. нет никакой разницы, с точки зрения согласования границ, между «земельным участком» и землями (некой аморфной массы, из которой формируются земельные участки). К сожалению, эту необычную позицию поддержали в своем определении от 20 июня 2011 г. по делу № 33-1263 судьи Ивановского областного суда Неупокоева Л.В., Галактионова Р.А. и Добыш Т.Ф.

Попадались ли Вам примеры необычных оснований отказа кадастрового учета, выходящие за рамки закона?

Да, конечно. В феврале 2010 г. Гаврилово-Посадский районный суд Ивановской области (судья Ратников) рассматривал заявление, в котором обжаловалось решение об отказе, в первом пункте которого указано, что при «межевании допущено образование чересполосных участков и изломанность границ», а в пункте третьем – «в таблице реквизита «4» раздела Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указан вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», а надлежит – «для ведения сельскохозяйственного производства» (согласно ст. 78 ЗК РФ)».

А какое положение закона было подведено под приведенные основания?

Всё тот же «резиновый» пункт 2 части 2 статьи 27 Закона «О государственном кадастре недвижимости»: заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона.

Что сказал суд?

Что касается допущения образования чересполосных участков и изломанность границ, то суд подчеркнул, что в принятом решении не содержатся рекомендации о доработке представленных документов, что нарушает часть 8 статьи 27 Закона «О государственном кадастре недвижимости». В своих рекомендациях «привести границы формируемого земельного участка в соответствии с координатами, имеющимся в ГЗК» кадастровый орган ограничился указанием «границы», не указав при этом конкретные координаты границ земельного участка.
Что же касается «ненадлежащей» записи вида разрешенного использования со ссылкой на ст. 78 ЗК РФ, то суд указал, что указанная норма определяет лишь перечень видов использования земель сельскохозяйственного назначения. Записи «для сельскохозяйственного производства» и «для ведения сельскохозяйственного производства» по своему смысловому содержанию идентичны; сельскохозяйственное производство – это процесс создания разных видов сельскохозяйственного продукта. В рассматриваемом случае слово «вести», означает «производить».

С какими ещё проблемами кадастрового учета приходится сталкиваться гражданам и кадастровым инженерам?

Например, с присвоением кадастровым органом статуса «архивный» земельному участку сельскохозяйственного назначения, который существует юридически как объект права, и записи о праве на который внесены в ЕГРП. Из-за этого граждане не могут выделить из него земельные участки.
Но ведь статус «архивный» присваивается земельному участку тогда, когда он прекращает существование как объект права и объект кадастрового учета!
Практика показывает, что такие чудеса встречаются на практике. Так в 2009 г. в Малоярославецком районе Калужской области подготовлено Описание земельного участка – особый документ, который необходим для постановки на кадастровый учет ранее уже учтенного в кадастре земельного участка с кадастровым номером 40:13:000000:511). Всем специалистам известно, что Описание земельного участка – не юридический документ. Обязательной составляющей описания земельного участка являются «плоские прямоугольные координаты» поворотных точек границ земельного участка. Наличие такого требования обусловлено ведением государственного земельного кадастра в автоматизированной системе с применением электронной кадастровой карты. Описание сдается в кадастр и заявителю выдается кадастровый паспорт на весь земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой участок называется «единым землепользованием», то есть он состоит из совокупности всех земельных участков (их контуров) отраженных на соответствующих землеустроительных картах, каждый из которых называется «обособленный земельный участок». Таким образом, в Описании вы не найдете ничего, кроме каталога координат по каждому участку. Речь идет о чисто техническом документе, не порождающем никаких юридических последствий.
В случае с описанием земельного участка 40:13:000000:511 все 26 полей-контуров, составляющих участок № 40:13:000000:511, получили свои координаты. В дальнейшем это значительно облегчает задачи выделения в счет земельных долей граждан отдельных земельных участков.

В чем, на Ваш взгляд, заключалась ошибка ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Калужской области?

Несмотря на юридически нейтральный характер Описания кадастровый орган решил, что земельный участок № 40:13:000000:511 прекратил свое существование и вместо него появились 26 самостоятельных участков из которых и должны выделяться граждане. Появились 26 кадастровых паспортов на каждый из 26 участков, а участку № 40:13:000000:511 присвоен статус «архивный». Тем, кто выделяется из участка № 40:13:000000:511 кадастр заявляет: этот участок не существует; выделяться необходимо в любом из 26-ти участков. Принимаются решения о приостановлении кадастрового учета или об отказе в случаях выделения из земельного участка № 40:13:000000:511.

Так почему же кадастровый орган своими действиями прекратил существование земельного участка 40:13:000000:511?

Наверное, из-за того, что не смог связать между собой три предложения абзаца 2 пункта 53 «Порядка ведения государственного кадастра недвижимости»: «В отношении образованных объектов недвижимости «временный» статус изменяется на «учтенный», а в отношении преобразуемых объектов недвижимости – на «архивный» в случае поступления…документов о зарегистрированных вещных правах на все образованные объекты недвижимости. Исключением из данного правила является образование земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности до ее разграничения. В таком случае основанием для изменения статуса кадастровых сведений является поступление документов о зарегистрированных вещных правах хотя бы на один из образованных земельных участков».

Проще говоря, в первом предложении идет речь о том, что если, скажем участком разделен и на вновь образованные части регистрируется право, то исходный участок становится «архивным»?

Именно так.

А какое отношение к долевой (не государственной собственности) имеют два следующих предложения?

Никакого.

Так почему же кадастровый орган своими действиями прекратил существование земельного участка 40:13:000000:511 и изменил его статус на «архивный»?

Для внесения записи о прекращении существования участка № 40:13:000000:511 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Калужской области достаточно было получить из Росреестра сведения о регистрации права на долю в каком-то из 26 полей-контуров. Хотя во втором и третьем предложениях абзаца 2 пункта 53 Порядка речь, как видим, о разделе земельного участка, принадлежащего государству!

Что сказали суды?

Первоначально Малоярославецкий районный суд вынес два решения в 2010 г. и одно решение в 2011 г. о признании незаконными решений об отказе в осуществлении кадастрового учета земельных участков. Основания отказа были везде одинаковы: межевой план по форме и содержанию не соответствует требованиям приказа от 24 ноября 2008 г. № 412;согласно сведений государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 40:13:000000:511 имеет статус «архивный», соответственно образование земельного участка путем выдела в счет доли в праве общей долевой собственности из земельного участка с кадастровым номером 40:13:000000:511 невозможно.
Однако последующие решения судов по аналогичным делам просто изумили: они прекратили производства по делам, переквалифицировав спор с кадастровым органом в спор о праве, и предложили обратиться с исками к гражданам – участникам долевой собственности.

Но это, согласитесь, весьма странно: как можно переквалифицировать спор с кадастровым органом в спор о праве? Ведь такие решения, по сути, вообще пресекают доступ гражданам к правосудию!

Да, именно так. Этими решениями граждан загнали в тупик, истолковав процессуальный закон против граждан. Кстати, это один из излюбленных легальных приемов судов, когда они по той или иной причине стремятся полностью закрыть доступ граждан к правосудию.