О праве дольщиков на квартиры при банкротстве застройщика

Сообщаем об опубликовании на сайте ВАС РФ текста Постановления Президиума ВАС РФ № 15961/11 от 27 марта 2012 г., посвященного проблемным вопросам государственной регистрации перехода права собственности по договору долевого участия в строительстве при банкротстве застройщика.

Постановление формирует судебную практику по вопросу государственной регистрации перехода права собственности по договору долевого участия в строительстве при банкротстве застройщика. В данном случае показателен следующий пример. В ходе процедуры конкурсного производства для целей завершения строительства многоквартирного жилого дома застройщиком в лице конкурсного управляющего и дольщиком заключен договор долевого участия в строительстве. В соответствии с договором, дольщик осуществил финансирование строительства нежилого и подсобного помещения. Дольщик, ссылаясь на то, что оформление его прав на помещения, являющиеся предметом договора, невозможно иначе как по решению суда, обратился в суд с соответствующим иском. Суды апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили такой иск. По мнению арбитражных судов, заключенный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), возникает с момента государственной регистрации его права. По условиям договора, дольщик в обмен на право получения помещений в возводимом многоквартирном жилом доме приняло на себя обязательство осуществить финансирование строительства объекта. В свою очередь застройщик обязался передать обществу по акту приема-передачи причитающиеся помещения в течение двух месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию. Так как застройщик не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования дольщика заявлены с целью государственной регистрации права на имущество, арбитражные суды квалифицировали данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности.

Президиум ВАС РФ пришел к выводу о том, что:
• отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче истцу помещения не могут служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.
• истец вправе требовать вынесения судебного акта о государственной регистрации перехода права собственности по договору.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
В соответствии с п. 3 ст. 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Данные положения введены в действие после разрешения судами настоящего спора по существу, поэтому Постановление Президиума ВАС РФ, опубликованное 27 марта 2012 г. формирует судебную практику по данному вопросу.

Исх. № Инф-П|03 от 03.07.2012//Информационное письмо: "О практике государственной регистрации перехода права собственности по договору долевого участия в строительстве".