Новые правила кадастровой деятельности и учета с 1 октября 2013

Кадастровая деятельность и учет дополняются с 1 октября 2013 г. новыми правилами, но всё же часть проблем остается без разрешения

С вопросами об изменениях в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон 221-ФЗ) мы обратились к партнеру юридической фирмы «Кузин, Мохорев, Савенко и партнеры», канд. юрид. наук, кадастровому инженеру Савенко Георгию Владимировичу

Георгий Владимирович, позвольте сначала поздравить Вас с получением этим летом квалификационного аттестата кадастрового инженера. И сразу первый вопрос: для чего понадобилось кандидату юридических наук становиться еще и кадастровым инженером?

Занимаясь более десяти лет разрешением проблем, которые возникают при обороте земель сельскохозяйственного отношения, расширяя сферу своих интересов на земли населенных пунктов, я подошел к пониманию того, что квалификации юриста недостаточно для защиты прав граждан и юридических лиц. По нескольким делам в 2011-2013 гг., в которых схлестнулись интересы областной и районных администраций, с одной стороны, и собственников земельных участков, с другой стороны, мне пришлось готовить заключения от имени кадастровых инженеров, погружаться в специфику землеустройства и геодезии. И тогда я окончательно понял, что в настоящее время помимо общих юридических знаний для успешного решения земельных споров, подготовки предварительных заключений, заключений в ходе судебного процесса, не говоря уже об экспертизе, необходимы знания и опыт кадастрового инженера.

А авторитета опытного юриста в суде недостаточно?

У меня создалось впечатление, что судьи с недоверием относятся к аргументам юристов, которые рассуждают о специфических проблемах кадастровой деятельности. Другое дело, когда об этом же говорит кадастровый инженер, да еще представляет и комментирует свое заключение, заверенное подписью и печатью...

О роли и значении письменного заключения кадастрового инженера для успешного разрешения дел мы еще поговорим. А сейчас предлагаю поговорить о нововведениях, которые произошли с 1 октября 2013 г. в государственном кадастре недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ?

Действительно, таких существенных по последствиям нововведений кадастровые отношения не переживали со времен редакции закона, которая вступила в силу с 1 апреля 2010 г. в соответствии с Законом от 21.12.2009 г. № 334-ФЗ. Что же касается действующей с 1 октября 2013 г. редакции, то в тридцать статей Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» введены новые пункты или отредактированы действовавшие ранее. Объем новых или отредактированных положений в некоторых случаях составляет от 50 и более процентов объема той или иной статьи. Утратила силу значительная часть действовавших ранее пунктов в отдельных статьях.
На примере Закона 221-ФЗ хорошо видна реализация государством концепции «одного окна». В государственном кадастре недвижимости сосредоточиваются и техническая, и юридическая документация, как о земельных участках, так и о зданиях строениях и сооружениях, включая «незавершенку» (Закон дополнен большим количеством пунктов и частей по эти объектам недвижимости). Российская Федерация всё уверенней переводит оказание государственных услуг в электронный формат и требует от госорганов и органов местного самоуправления передавать необходимую информацию (о ранее учтенных объектах недвижимости, копии документов и т.д.) также в электронном виде. В электронном виде будут также направляться заявителям или заинтересованным лицам решения об исправлении технической и кадастровой ошибки (части 2 и 5 статьи 28)

Это значит, что каждый объект недвижимости теперь будет учтен в государственном кадастре недвижимости?

И не просто учтен, но с 1 октября 2013 г. будет иметь неизменяемый учетный номер. Именно «неизменяемый», как указывается в новой редакции ч. 1 ст. 5 Закона 221-ФЗ.

Что происходит с главным документом – межевым планом?

С 1 октября 2013 г. межевой план (как и техпланы на здания) подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, который подготовил такой план (ч. 11 ст. 38 Закона).

А что со сроками кадастрового учета?

Они сокращаются до 18 календарных дней (ст. 16 Закона 221-ФЗ), т.е. фактически до полумесяца, тогда как раньше приходилось ждать до одного месяца.

Что на руки получают заказчики – граждане и предприятия?

Ничего, кроме кадастрового плана, выписки (на объект в целом или только на его часть или со сведениями о прекращении его существования как объекта недвижимости).

А как же быть в случае обжалования решения кадастрового органа? Не пойдешь же в суд только с кадастровым паспортом и выпиской!

Волноваться не стоит. Закон предусматривает и подготовку документа на бумажном носителе по просьбе заказчика кадастровых работ, который заверяется обычной печатью и подписью кадастрового инженера. По содержанию он ничем не будет отличаться от своего электронного «собрата». Это касается и приложения к межевому плану с правоустанавливающими и иными документами, которые в кадастровый орган сдаются в составе общего XML файла в виде сканированных образов. Так что идентичность обеих версий полная.

Если суд истребует кадастровое дело по земельному участку, в отношении которого осуществлялись кадастровые работы, то что представит в суд кадастровая палата? Ведь межевой план у неё только в электронном виде! Не возникнет ли вопрос о соответствии экземпляра заказчика и того документа, который в виртуальном виде хранится в кадастровой палате?

Вопрос действительно интересный. Закон об этом умалчивает. Возможно с 1 октября 2013 г. кадастровая палата будет распечатывать электронный вариант дела (или ту его часть, которая образовалась после 1 октября 2013 г.) и заверять его копию на бумажном носителе.

Раз уж мы заговорили об обращении в суд, скажите, как вы расцениваете включение кадастрового инженера в состав лиц, которые вправе самостоятельно обращаться в суд, обжалуя приостановление или отказ в осуществлении кадастрового учета? Можно ли говорить о революционности этого новшества?

Думаю, что это новшество в ч. 10 ст. 26 и ч. 13 ст. 27 Закона давно назрело и даже перезрело. Поясню свою мысль. Гражданин и предприятие обращается к кадастровому инженеру и заказывает у него услугу, скажем, по уточнению местоположения границ земельного участка. В соответствии с частью 1 статьи 35 Закона заключается договор подряда. Статья 37 Закона в качестве конечного результата указывает межевой план (а также технический план или акт обследования для других случаев). Допустим, что получен отказ поставить на кадастровый учет уточняемый земельный участок. Формально кадастровый инженер свои обязательства по закону и договору полряда выполнил – конечный продукт им подготовлен, услуга оказана. Но ведь не все заказчики его услуги могут обратиться к квалифицированному юристу или адвокату за помощью в обжаловании. Земельные споры относятся к категории «дорогих» дел. Да и как порой объяснить даже юридически грамотному человеку, что вины кадастрового инженера в приостановлении или отказе нет, если действительно налицо явные признаки незаконности принятого решения! До 1 октября 2013 г. кадастровый инженер не мог самостоятельно обжаловать решения кадастрового органа, а если и случались их обращения в суды, то последний им отказывал, ссылаясь на то, что их права, как исполнителя подряда, не нарушены.

Очень странно, если учесть, что кадастровый инженер – один из участников кадастровых отношений, и у него помимо обязанностей должны быть и права, в том числе и на защиту результатов своего труда.

Согласен. В моей юридической практике случались и абсурдные ситуации, когда граждане обращались с исками в порядке защиты прав потребителя в связи с некачественной услугой кадастрового инженера, не обжаловав при этом отказ кадастрового органа. Суд удовлетворял их требования, а кадастровый инженер был лишен прав обжалования таких отказов!

Но не кажется ли Вам, что часть 10 статьи 26 и часть 13 статьи 27 Закона 221-ФЗ не увязаны со статьей 22 ГПК РФ? Ведь о чем говорит пункт первый части. 1 этой статьи? О том, что суды рассматривают дела с участием граждан и др. лиц «о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов». Какие права и законные интересы кадастрового инженера нарушаются отказом кадастрового органа, что давало бы возможность обратиться в суд с самостоятельным заявлением?

Действительно, на первый взгляд, возникла нестыковка между частью10 статьи 26 и частью 13 статьи 27 Закона 221-ФЗ и статьей 22 ГПК РФ. Приостановление или отказ в осуществлении кадастрового учета права и законные интересы кадастрового инженера прямо не нарушают. Представители кадастрового органа могут суду на это указывать, заявляя, что с заявлением в суд обратилось не то лицо.

Кадастровый орган, как показывает практика, в судах бьётся «насмерть» даже в тех случаях, когда его ошибки очевидны и следовало бы просто их признать и помочь суду поскорее вынести решение по делу. Кадастровики не упустят возможности задеть кадастрового инженера. Как же выйти из такого затруднительного положения?

Один из вариантов выхода мне представляется в следующем. Поскольку с кадастровым инженером заключается договор подряда, то, если в него включен пункт, что оказание им услуги завершается постановкой земельного участка на кадастровый учет (или внесение сведений при изменении уникальных характеристик). Кадастровый инженер может ссылаться в суде на то, что приостановление или отказ в осуществлении кадастрового учета нарушает и его законные права и интересы, так как влечет за собой неисполнение договора подряда. Вот вам и состав нарушенных прав.

Можно ли говорить о том, что юристы будут вытесняться из категории дел, которые связаны с обжалованием решений кадастрового органа?

Не исключаю, или по крайней мере работать придется в паре. При этом вообще возрастает роль кадастрового инженера как специалиста в делах по виндикационным искам об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения или по негаторным искам, например, в случае обращения в суд об устранении препятствий в пользовании земельным участком, или по «смешанным» делам, когда граждане или юридические лица обращаются в суд и с негаторным иском, и одновременно просят суд признать незаконным решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка третьим лицам на том или ином праве. Ведь какое преимущество кадастрового инженера перед «чистым» юристом? Кадастровый инженер может составить заключение по проблеме либо до обращения заинтересованного лица в суд, либо во время самого процесса, заверить его печатью и подписью. В этом заключении дается анализ первичных документов, землеустроительной документации, предлагаются те или иные варианты решения спора, короче, даются рекомендации. Часто такое заключение может быть основанием для пересмотра решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам или даже для восстановления пропущенного срока для обращения в суд за защитой нарушенного права. В моей практике такое случалось неоднократно, и опыт показывает, что суды принимают во внимание такие заключения.

Но ведь заключение кадастрового инженера как самостоятельный документ не предусмотрен ни Законом 221-ФЗ, ни Приказом Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»?

Но и не запрещен. Статус кадастрового инженера, его квалификация позволяют ему составляют такие заключения. Гражданам или юрлицам они помогут понять перспективу разрешения их спора или до того, как они окунутся с головой в судебные разбирательства, или же когда зайдут в тупик. В моей практике было дело по ранее учтенному земельному участку в г. Кохма Ивановской области, который вошел в состав другого участка, предоставленного в аренду юрлицу. Через год после обращения в суд адвокаты завели дело в тупик, так как не определили конкретно проблему и способ восстановления нарушенного права. Вместо негаторного иска они обратились с требованием, по сути, об истребовании земельного участка из чужого владения! И это в отношении ранее учтенного земельного участка, местоположение границ которого не определено! После знакомства с материалами дела я подготовил заключение на восьми страницах, которое подписал кадастровый инженер, и произошло повторное обращение в суд с новым иском, новыми основаниями и новыми требованиями. По истечении двух с половиной лет (!) дело завершилось тем, что администрация г. Кохмы «сдалась», а гражданка М. получила возможность уточнить местоположение границ своего участка и поставить его на кадастровый учет. Вот вам и роль заключения кадастрового инженера, который появился вовремя.

А противоположные случаи у Вас были?

Еще какие! Так, в Лежневском районном суде Ивановской области судья И.В. Тупицына вынесла 25.01.2011 г. решение по делу № 2-6/2011 об «установлении границ между земельными участками» в отношении ранее учтенных земельных участков без подготовки межевых планов по уточнению местоположения границ смежных земельных участков. Решение вступило в силу. Судебные приставы с помощью рулетки и веревки «установили смежную границу». Когда через полтора года проигравшая это дело Дмитриева В.И. обратилась к кадастровому инженеру, тот подготовил заключение о невозможности уточнить местоположение границ её земельного участка из-за вступившего в силу решения суда. Было подано заявление о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам, по которому было отказано в пересмотре дела. Потом было составлено еще одно заключение кадастрового инженера и по нему также было отказано в пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам со ссылкой на то, что «граница между участками установлена». Скоро уже как три года смежная граница между участками не может быть установлена. И всё «благодаря» решению ивановской судьи И.В.Тупицыной. Перед нами наглядный пример того, как такое сложное дело рассматривалось без участия кадастрового инженера и без его заключения.

Вернемся к нововведениям в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Что еще из них прямо влияет на права граждан и предприятий?

Изменились и дополнились основания для приостановления осуществления кадастрового учета и для отказа. Самое главное достижение с далеко идущими последствиями – исключение несоответствия закону межевого плана «по форме и содержанию» из разряда «отказных» оснований и включение его в ст. 26 Закона 221-ФЗ в разряд «приостановочных». Не секрет, что больше половины, а то и больше, отказов

продолжение