Оспорить кадастр

Россия постепенно переходит на принцип исчисления налога на недвижимое имущество исходя из его кадастровой стоимости, которая практически равняется рыночной. Первыми ощутили это на себе некоторые владельцы коммерческой недвижимости, получив уведомления из налоговых органов с суммами имущественного налога, в разы превышающими предыдущие платежи.
Дела об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости уже стали одним из самых «горячих» направлений во многих юридических фирмах, и их количество, видимо, будет только увеличиваться. Так, комиссия по рассмотрению споров при московском управлении Росреестра в прошлом году приняла 1 676 заявлений о пересмотре кадастровой оценки, а в этом году ожидает не менее 10 тысяч.
Еще два года назад базой для расчета налога на недвижимое имущество служила балансовая стоимость, которая рассчитывалась по устаревшим схемам и не имела ничего общего с реальной ценой здания или земельного участка. Такая схема была, безусловно, выгодна налогоплательщикам, но совсем не выгодна госбюджету. В итоге с 2013 года налог на недвижимость начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости строений и земельных участков, однако сразу же налогоплательщики начали жаловаться на необъективность Росреестра и чрезмерное завышение стоимости недвижимости. Для некоторых компаний сумма налога на недвижимость возросла чуть ли не в шесть раз, заявили представители «Опоры России» на майской встрече в Госдуме.
90% компаний считает кадастровую оценку своего недвижимого имущества завышенной. В 6 раз вырастает фактическая нагрузка на бизнес по налогу на имущество в ближайшие годы в связи с использованием кадастровой оценки для исчисления налогооблагаемой базы (источник: Опора России).
18 % споров по поводу необоснованно завышенной кадастровой оценки объекта недвижимости решается в пользу заявителей в досудебном порядке (Комиссией Росреестра). В 65 % случаев суды принимали решение о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости по заявлению собственника (источник: данные Московского управления Росреестра за 2014 год).
«Оценку объектов для кадастра делают формально, «на потоке», — говорит управляющий партнер компании Moscow Home Андрей Заруев. — У специалиста есть цифры, которые нужно сложить, умножить — и все. Реальных факторов никто не учитывает. Два одинаковых по площади и пятну застройки объекта порой получают одинаковую оценку, хотя один может быть раскрученным торговым центром, а второй — полуразвалившимся складом».

— Кадастровая оценка — вещь очень субъективная, — соглашается Антон Толмачев, управляющий партнер и руководитель юридической компании «ЮрПартнерЪ». — После принятия закона у государственных кадастровых инженеров не было никаких инструкций в отношении того, как проводить оценку: они делали это массово, и цифры оказались не соответствующими реальным. Кроме этого, не учитывались характеристики самих объектов: наличие или отсутствие капитального ремонта, парковок, удобных подъездных путей. В результате в 9 случаях из 10 кадастровая стоимость оказалась завышенной. Исходя из практики наших клиентов, любая кадастровая стоимость может быть уменьшена вдвое. Сейчас, правда, кадастровые оценщики сами пересматривают эту ситуацию и готовят внутренние инструкции, чтобы сделать оценку более объективной и акцентировать критерии.

Для обычных граждан государство предусмотрело на первых порах возможность налогового вычета, однако к 2020 году все физические и юридические лица будут платить налог в полном объеме. По словам заместителя генерального директора Центра независимых экспертиз «Стандарт Эксперт» Дениса Круглова, больше всего пострадали предприятия — особенно те, в чьей собственности находятся земельные участки:

— Практически кадастровую стоимость приравняли к рыночной, и особенно сильно это ударило по предприятиям Москвы, где вся недвижимость очень дорогая. Где-то налог вырос в 5-10 раз, а где-то и в тысячу! Так, один наш клиент, который платил налог в 100 тысяч рублей за земельный участок в столице, теперь должен платить 30 миллионов в год!

Выход из ситуации есть — оспорить кадастровую цену, внесенную в Росреестр государственными оценщиками, и понизить тем самым налог.
Русская рулетка

Возможность оспорить кадастровую стоимость земельного участка прописана в 66 статье Земельного кодекса. Однако большинство налогоплательщиков интересовало оспаривание стоимости не земли, а капитальных строений. И они получили это право благодаря постановлению Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2013 N 15АП-6966/2013 по делу N А53-2755/2013. Причем оспорить кадастровую стоимость может не только собственник, но и арендатор муниципального имущества, поскольку цена аренды рассчитывается на основании кадастровой стоимости недвижимости.

Для начала лучше обратиться к независимым оценщикам, чтобы решить, стоит ли вообще овчинка выделки. «Самое главное для клиента — понять экономическую выгоду оспаривания, — рассказывает Антон Толмачев. — Для этого независимый оценщик должен посмотреть объект и вынести свой вердикт. Если стоимость действительно значительно ниже заявленной, сумма налога может значительно уменьшиться. Но бывает и так, что выгода незначительна и не перекроет стоимости процедуры оспаривания».

В отличие от физических лиц юридические не могут сразу же обратиться с заявлением в суд: для них предусмотрена досудебная процедура в комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Перед тем как писать заявление в комиссию, необходимо заказать экспертизу независимым оценщикам, которые проведут свой анализ объекта, напишут отчет и отправят его на рассмотрение в саморегулируемую организацию оценщиков (СРО). Только когда СРО подтвердит достоверность отчета, можно обращаться с заявлением и надеяться на урегулирование вопроса без обращения в суд.

— В Москве в 2014 году по 1 167 заявлениям из почти 1 700 рассмотренных комиссия приняла положительное решение, — говорит Денис Круглов. — Однако каждое выигранное дело — это потеря денег для бюджета. Поэтому, естественно, сейчас получить положительный вердикт стало гораздо сложнее: по нашему опыту, только в 25-30% случаев кадастровая стоимость оспаривается в комиссии. В регионах эта цифра еще меньше. Причем во всех случаях, когда комиссия «принимала» возражения, на заседании вместе с клиентом присутствовал оценщик, проводивший экспертизу.

Те, кому не повезло в комиссии, вынуждены идти дальше — в суд — и нести дополнительные финансовые расходы.
Встать, суд идет

Желающим оспорить кадастровую стоимость недвижимости на легкую жизнь надеяться не приходится, и судебная стадия оспаривания в большинстве случаев становится обязательной. При этом с июля 2014 года как физические, так и юридические лица обязаны подавать исковые заявления в суды общей юрисдикции.

— Раньше юридические лица должны были обращаться в арбитражные суды, которые были менее загружены, знали специфику таких дел и ставили работу по ним на поток, — рассказывает Эдгар Аракелян, ведущий юрист юридической фирмы «Кузин и партнеры». — Обратившись в суд, клиент получал результат за одно-два заседания. Сейчас мы вынуждены обращаться в суды общей юрисдикции, которые загружены больше, заседания растягиваются, откладываются, назначается дополнительная судебная экспертиза. Соответственно, это влечет за собой увеличение срока разбирательства до 4-6 месяцев, а также дополнительные траты на судебную экспертизу.

В целом весь судебный процесс укладывается в простую схему: подача заявления — судебная экспертиза — вынесение решения. Очень важно еще на досудебном этапе проверять дату внесения кадастровой стоимости в Росреестр: отчет и экспертизу нужно подготовить на ту же дату.

Самое интересное, что независимая оценка, проведенная на досудебном этапе, не имеет никакого веса в суде: судья сам волен назначить судебную экспертизу, причем часто она проводится лояльными в отношении государства оценщиками — например, Торгово-промышленной палатой.

Впрочем, решение суда не в пользу заявителя тоже может быть обжаловано в вышестоящих органах. Благо постановление Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года (№ 28) обязало суды решать споры о пересмотре кадастровой стоимости в двухмесячный срок со дня подачи истцом заявления и, таким образом, ускорило процесс.
А теперь посчитайте!

Комиссия, суд, пересчет кадастровой стоимости недвижимости — это только средства достижения главной цели: сокращения имущественного налога. Допустим, суд вынес положительное решение и кадастровая стоимость была пересмотрена. Что дальше?

— До июля 2014 года вопрос был неоднозначным, — говорит Эдгар Аракелян. — Было много споров о том, с какой даты нужно пересчитывать налог: с даты внесения новой стоимости в Росреестр или с 1 января последующего года. Была даже положительная судебная практика по этому вопросу, и некоторые налогоплательщики получили пересчет именно с даты утверждения новой кадастровой стоимости. Однако налоговые органы предпочитали пересчитывать налог с 1 января. Пункт 28 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года окончательно расставил все точки над «i» и обязал налоговые органы пересчитывать налог с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Однако «срок годности» новой кадастровой стоимости и, соответственно, налога на недвижимое имущество невелик — до следующего официального пересчета. В Москве он проводится раз в два года, в регионах реже — в среднем раз в 3-5 лет. Так стоит ли тратить деньги и время, если в итоге кадастровую стоимость все равно пересчитают? Стоит, уверен Денис Круглов. «Например, к нам обратился клиент, у которого в собственности есть земельный участок в Москве, — рассказал эксперт. — До 2013 года он платил налог — 400 тысяч рублей в год, а после изменения системы исчисления налога на недвижимое имущество для организаций ему пришло требование уплатить 31 миллион рублей. Нам удалось уменьшить в четыре раза кадастровую стоимость участка, и клиент смог сэкономить более 22 миллионов рублей только за один год».

— Обжалованная стоимость будет служить базой для последующих пересмотров, — соглашается Антон Толмачев. — Кадастровые инженеры, проводя регулярный пересмотр кадастровой стоимости, будут ориентироваться на новую цену объекта. Естественно, если в здании, где находится недвижимость, сделают какой-нибудь капитальный ремонт, построят парковки и его стоимость резко возрастет, решение суда не будет иметь силу. Но такие ситуации редки. Так что, в любом случае, затраты предприятия на пересмотр кадастровой стоимости окупятся в будущем.

Правильная оценка

Процедура оспаривания кадастровой оценки довольно дорога. Стоимость обязательной независимой экспертизы зависит от сложности и размеров объекта и начинается от 25 тыс. рублей для регионов и от 60 тыс. — для столицы. Средняя стоимость оценки одного объекта по Москве составляет 200-300 тыс. рублей. Помимо этой суммы, придется потратиться на оплату работы юристов, если дело дойдет до суда, и повторную экспертизу, которая может быть назначена судом.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости состоит из следующих этапов:
Подготовка отчета независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, которая должна быть установлена в качестве кадастровой стоимости (10 рабочих дней).
Согласование отчета в СРО (от 20 дней до 2 месяцев в зависимости от загруженности СРО).
Рассмотрение заявления об оспаривании кадастровой стоимости в комиссии Росреестра, вынесение решения (до 1 месяца).
Рассмотрение дела в суде в случае отрицательного решения комиссии (до 2 месяцев).