Увеличение значения земельного налога в условиях снижения доходов арендаторов и роста кадастровой стоимости земельных участков.

Эдгар Аракелян,
юрист, эксперт по земельным спорам
«Правовой Сервис 48Prav.ru» СНГ

Сегодня всем хорошо известно, что земельный налог в России рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Соответствующая норма была внесена в Налоговый кодекс РФ более 10-ти лет назад. Однако особую значимость вопросы исчисления земельного налога исходя из кадастровой стоимости приобрели только в последние 3–4 года. Это произошло в связи с тем, что зачастую кадастровая стоимость превышает действительную рыночную стоимость участка в 5–10 раз, и автоматически увеличило количество судебных споров об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. Несмотря на то, что как уже упоминалось, норма о применении кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы для земельных участков существует уже более 10 лет, кадастровая стоимость для всех земельных участков была рассчитана только 3–4 года назад (в зависимости от субъекта РФ). Законодательством РФ было предусмотрено, что в случае отсутствия установленной кадастровой стоимости в отношении земельного участка, для целей налогообложения применялась нормативная цена земли (п. 13 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Определение нормативной цены земли – это единственная норма Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю», которая продолжает применяться после вступления в силу главы 31Налогового кодекса РФ о земельном налоге, рассчитываемом исходя из кадастровой стоимости. И в соответствии со статьей 25 закона нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения.
Нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Поскольку кадастровая стоимость некоторых земельных участков не была определена до определенного момента времени, многие плательщики земельного налога продолжали
осуществлять плату, как и ранее, из расчета нормативной цены земли. В свою очередь сама по себе кадастровая оценка достаточно специфична. Это объясняется тем, что кадастровая оценка земель осуществляется так называемым методом массовой оценки.
Разъясняя понятие кадастровой стоимости, федеральный стандарт оценки № 4 установил, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется с использованием методов массовой оценки и включает в себя одним из этапов сбора рыночной информации. Однако в совокупности при определении кадастровой стоимости не учитываются ряд индивидуальных характеристик конкретного земельного участка, в
связи с чем и возникает разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного
участка.

Фактическое завышение кадастровой стоимости земельных участков и, как следствие, рост земельного налога (либо арендных платежей) не могли не сказаться на владельцах земельных участков. В силу особой экономической ситуации в нашей стране, вопрос уменьшения кадастровой стоимости и оптимизации налога за землю, стал особо
актуальным. Отметим, что кадастровая стоимость является базой для расчета не только земельного налога, но и для расчета арендной платы в тех случаях, когда арендодателем является муниципальное образование. Также кадастровая стоимость применяется для расчета выкупной стоимости земельных участков у государства.
Первоначальные принципы и возможности оспаривания кадастровой стоимости
(приравнивания ее к рыночной) были заложены только в 2011 г. после принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11. Однако данное постановление суда не смогло отразить ответы на все возникающие впоследствии вопросы при оспаривании кадастровой стоимости. В частности, спорным оставался перечень необходимых документов для представления в суд, порядок судебного обжалования. Но наибольшие сомнения возникали в том, на какую дату необходимо определять рыночную стоимость земельного участка для того, чтобы уменьшить ее кадастровую стоимость. Во многих арбитражных судах РФ разгорались нешуточные споры с учетом неоднозначных трактовок, содержащихся в Постановлении Президиума ВАС РФ.
Ответы на эти вопросы были даны самим судом спустя два года, после принятия очередного Постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 10761/11. В документе было указано, к кому должны предъявляться соответствующие требования, а также разъяснялось, что в целях оспаривания кадастровой стоимости было необходимо готовить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка на ту же дату, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость. Федеральное законодательство также
подверглось реформированию, и с 2011 г. в ФЗ «Об оценочной деятельности» ключевым аспектом в законе является создание так называемой Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
На сегодняшний день обращение в Комиссию для юридических лиц является обязательным, а физические лица вправе обращаться напрямую в суд.
Итак, на основе консультационной практики юристов и адвокатов по земельным вопросам постараемся вкратце изложить порядок обжалования кадастровой стоимости земельных участков. Отметим, что наряду с ФЗ «Об оценочной деятельности» порядок оспаривания кадастровой стоимости на сегодняшний день также регламентируется Постановлением Пленума Верховного суда от 30.06.2015 № 28.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

В судебной практике по вопросу о том, а кто может оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нередко возникали спорные ситуации. Наибольшие проблемы
возникали у арендаторов земельных участков, которые пытались оспорить кадастровую
стоимость. К примеру, в решении Арбитражного суда г. Москвы и в Постановлении ФАС
Московского округа по делу № А40-59687/13 содержался весьма спорный вывод, в соответствии с которым арендатор, заключив договор аренды, по мнению суда, согласился с ценой договора, в том числе с порядком его определения. «Установление кадастровой стоимости арендатором есть не что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора» – говорится в Постановлении ФАС Московского округа от 03.07.2014. Однако менее чем через месяц, ФАС Московского округа по делу № А40-100745/2014 в постановлении от 25.07.2014 отразил совершенно иные выводы, указав, что арендатор земельного участка также вправе обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. Положительная практика поэтому вопросу сохранялась и в регионах России. Окончательно право арендатора государственного или муниципального земельного участка на оспаривание кадастровой стоимости закреплено в упомянутом выше постановлении Верховного суда.
Помимо арендатора участка, оспорить кадастровую стоимость вправе собственник
земли, владелец земли на праве постоянного (бессрочного пользования) или пожизненного наследуемого владения, а также лицо, намеревающееся выкупить либо арендовать земельный участок у государства, либо у муниципалитета, если цена договора определятся в соответствии с кадастровой стоимостью этого участка.

Досудебный порядок обжалования кадастровой стоимости

Как уже упоминалось выше, в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» при Росреестрах каждого субъекта РФ созданы специальные комиссии по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. При
этом, перед обращением в суд юридическое лицо обязано обратиться с соответствующим
заявлением в Комиссию. Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей законодатель посчитал не обязательным предварительно обращаться в Комиссию.
Для того чтобы обратиться в Комиссию с соответствующим заявлением, необходимо подготовить пакет документов, который включает в себя:
1. кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая
сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости;
2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный на ту же
дату, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость данного участка;
4. Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о соответствии
отчета требованиям действующего законодательства.
Отсутствие какого-либо из названных документов означает возвращение заявления. Отметим, что аналогичный перечень документов предусмотрен для обращения в суд с соответствующим заявлением об оспаривании кадастровой стоимости. По результатам рассмотрения заявления
Комиссия вправе удовлетворить его либо отказать в уменьшении кадастровой стоимости.
Судебная стадия обжалования при обращении в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости следует иметь в виду, что предметом судебного разбирательства может быть как решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления, так и вопрос об определении кадастровой стоимости в размере его рыночной.
В последнем случае решение комиссии не является предметом оспаривания. Указанные
нововведения содержатся как в ФЗ «Об оценочной деятельности», так и в Постановлении
Верховного суда РФ от 30.06.2015. В любом случае для подачи соответствующего заявления необходимо подать в суд пакет документов, указанный выше. В ходе судебного разбирательства суд дает соответствующую оценку каждому из доказательств, при этом экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Тем самым законодатель в очередной раз уточняет, что суд при рассмотрении заявления наделен правом проверять на соответствие действующему законодательству как отчет об оценке рыночной стоимости, так и экспертное заключение СРО. Тем самым, суд вправе назначить в рамках судебного разбирательства соответствующую экспертизу для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Данным нововведением Верховный суд фактически узаконил необходимость несения дополнительных затрат для оспаривания кадастровой стоимости. Ведь помимо расходов на подготовку отчета и экспертизы для обращения в Комиссию на заявителя могут отнести расходы по проведению судебной экспертизы. Указанная норма, на мой взгляд, приведет к уменьшению количества заявлений об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку данная процедура будет иметь налоговый эффект далеко не во всех случаях, с учетом необходимости несения дополнительных затрат.

Применение уточненной кадастровой стоимости

Вопрос о применении оспоренной кадастровой стоимости был предметом споров
между налогоплательщиками и налоговыми органами вплоть до принятия упомянутого Постановления Верховного суда РФ. Еще в июле 2014 г. в ФЗ «Об оценочной деятельности» были внесены изменения, в рамках которых оспоренная кадастровая стоимость для целей налогообложения должна была применяться с 1 января того года,
в котором было подано соответствующее заявление. Однако на практике в некоторых случаях налоговые органы (к примеру, Владимирской области) отказывались применять данную норму и требовали у налогоплательщика применять оспоренную кадастровую стоимость только с 1 января нового календарного года после принятия решения об уменьшении кадастровой стоимости. Однако в Постановлении Пленума Верховного суда в очередной раз нашлось разъяснение на данный вопрос. Установленная кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Информация к размышлению

Сама по себе процедура оспаривания кадастровой стоимости является шаблонной.
Однако неточность в деталях может привести к неудовлетворительному результату. К примеру, еще на стадии подготовки документов, необходимо четко понимать дату, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость земельного участка.
В том случае, если в ходе рассмотрения заявления будет установлено, что отчет об оценке составлен на иную дату, суд может отказать в удовлетворении соответствующего заявления. При этом расходы налогоплательщика на подготовку отчета и экспертизы,
оценочная организация вряд ли возвратит. Исходя из этого, самый важный этап в оспаривании кадастровой стоимости – этап подготовки документов, в ходе которого и выясняются многие обстоятельства. Отметим, что с течением времени высшие судебные инстанции сформировали четкую регламентацию процедуры оспаривания кадастровой стоимости, что, безусловно, упрощает задачу налогоплательщиков и плательщиков арендной платы.