РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ (1 часть)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е
г. Владимир Дело № А11-11368/2015
28 июня 2016 года
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 21.06.2016.
Полный текст решения изготовлен 28.06.2016.
Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Королевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС», 119361, г. Москва, ул. Малая Очаковская, д. 4, стр. 1, ИНН 7714037390, ОГРН 1027700105993, к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаторг», 600005, г. Владимир, ул. Тракторная, 45, ИНН 3326003683, ОГРН 1023301253689, обществу с ограниченной ответственностью «Карнавал», г. Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 70, корп.1, ИНН 7727710670, о признании
недействительными сделок, о понуждении заключить долгосрочный договор аренды, при участии в заседании: от истца – Елизаровой Ю.М., по доверенности от 30.06.2015, Бордуковой М.А., по доверенности от 27.11.2015; от общества с ограниченной ответственностью «Мегаторг» – Ивженко Е.В., по доверенности от 26.11.2015, Мохорева М.И., по доверенности от 15.06.2016, от общества с ограниченной ответсвенностью «Карнавал» – представитель не явился, надлежащим образом извещен,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Адидас» (далее по тексту - ООО «Адидас», истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаторг» (далее по тексту - ООО «Мегаторг», отвечтик) об обязании заключить основной (долгосрочный) договор аренды, идентичный проекту основного договора, являющемуся приложением № 13 к договору об использовании и доступе от 26.11.2012, заключенному между ООО «Мегаторг» и ООО «Адидас», а именно выслать подписанные уполномоченным лицом экземпляры договоров аренды и соответствующие документы и подать основной договор на государственную регистрацию
незамедлительно по мере получения подписанных с обеих сторон
экземпляров договора.
Определением суда от 07.06.2016 по ходатайству истца в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Карнавал», г. Москва, (далее по тексту - ООО «Карнавал»).
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял требования, в окончательной редакции указал, что просит суд:
1.1. признать недействительной сделку - соглашение об использовании от 10.09.2015, заключенную между ООО «Карнавал» и ООО «Мегаторг»;
1.2. признать недействительной сделку - основной договор аренды от 30.01.2016 № МЕГ-Д-2016-0133, заключенный между ООО «Карнавал» и ООО «Мегаторг»;
1.3. обязать ответчиков возвратить помещение во владение и пользование по краткосрочному договору аренды;
1.4. обязать ООО «Мегаторг» заключить основной (долгосрочный) договор аренды в отношении помещения ориентировочной площадью 748,29 кв.м, расположенного на втором этаже торгового комплекса по адресу: г. Владимир, ул. Тракторная, д. 45, на условиях, определенных проектом основного договора, являющимся приложением № 13 к договору об использовании и доступе от 26.11.2012, заключенному между ООО «Мегаторг» и ООО «Адидас», в порядке предусмотренном пунктом 2.6. договора об использовании и доступе от 26.11.2012.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение предмета требований судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.
В обоснование иска истец указал, что между ООО «Мегаторг» (арендодатель) и ООО «Адидас» (арендатор) заключены два договора: от 26.11.2012 об использовании и доступе (предварительный договор) и от 27.04.2013 краткосрочный договор аренды. Пунктом 26 предварительного договора предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор
аренды на срок 5 лет на условиях, согласованных в указанном договоре.
Истец указал, что 06.10.2015 направил ответчику заказным письмом с уведомлением претензию № 550-06-10 о заключении основного договора.
ООО «Адидас» считает, что ООО «Мегаторг» не имело право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договоров.
Считает, что предварительный договор может быть расторгнут только в случае немотивированного отказа арендатора от заключения основного договора, а такого отказа не было. Уведомление арендодателя об одностороннем отказе от исполнения краткосрочного договора аренды не имело силы.
По мнению ответчика, во-первых, краткосрочный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. Во-вторых, в соответствии с пунктом 11.3 у арендатора имелось 15 рабочих дней на устранение нарушения и внесение арендной платы. Претензии от 09.09.2015 № МЕГ-И-2015-1012, от 14.09.2015 № МЕГ-И-2015-1029, от 14.09.2015 МЕГ-И-2015-1030 поступили
ООО «Адидас» 22.09.2015, задолженность оплачена 05.10.2015 (т.е. нарушения устранены в сроки и отсутствовали основания для расторжения краткосрочного договора в соответствии с пунктом 11.1).
ООО «Мегаторг» требования не признало, указало, что предварительный договор расторгнут им в одностороннем порядке в связи с расторжением краткосрочного договора по причине допущенных истцом нарушений сроков внесения арендной платы.
Считая договоры расторгнутыми, ответчик сослался на пункт 12.2 предварительного договора, в соответствии с которым он может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя в случае расторжения краткосрочного договора аренды. В свою
очередь пункт 11.1 краткосрочного договора аренды от 27.04.2015 предусматривает, что арендодатель имеет право расторгнуть его, в том числе, в случае неоплаты арендатором арендной платы более 2 раз в течение полугода на срок более 10 банковских дней.
Ответчик пояснил, что в соответствии с договором аренды от 27.04.2013 обязанность своевременно уплачивать арендную плату исполнялась ООО «Адидас» ненадлежащим образом (представлен расчет задолженности). Указал, что обращался с требованиями погасить долг -
претензии от 26.05.2015 № МЕГ-И-2015-0496, от 21.07.2015 № МЕГ-И-2015- 0793, от 09.09.2015 № МЕГ-И-2015-1012, которые остались без ответа.
ООО «Мегаторг» сообщило, что за октябрь и ноябрь 2014 года арендная плата оплачена только в декабре 2014 года и только после того, как в целях урегулирования сложившейся ситуации арендодатель согласился на предоставление скидки на 2015 год и заключил соглашения от 30.11.2014 и от 24.12.2014. С января 2015 года истец продолжил нарушать договоренности и вносил арендную плату не в полном объеме и с нарушением сроков. Сумма
задолженности к сентябрю 2015 года превысила 3 000 000 руб.
В подтверждение наличия задолженности по арендной плате ответчик представил также копию иска, поданного в Арбитражный суд города Москвы, о взыскании с ООО «Адидас» задолженности в сумме 2 780 512 руб. 48 коп. (за декабрь 2014 года, январь - сентябрь 2015 года), неустоек и штрафов в сумме 366 015 руб.; счета-фактуры и счета на оплату долга.
Ответчик указал, что письмом от 14.09.2015 уведомил ООО «Адидас» о расторжении договора аренды и предварительного договора; письмом от 02.10.2015 повторно уведомил о расторжении договоров.
ООО «Карнавал» представило отзыв, в котором возразило против удовлетворения иска.
Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.
26.11.2012 между ООО «Мегаторг» (арендодатель) и ООО «Адидас» (арендатор) заключен договор об использовании и доступе, в котором определен объект аренды: часть нежилого помещения общей площадью 748,29 кв.м, находящееся в помещении № 2 на 2 этаже торгового комплекса, по адресу: г. Владимир, ул. Тракторная, 45. Подробное описание объекта с
указанием его месторасположения и границ, приводится в приложении № 1.
Стороны в пункте 1.1 договора согласовали, что:
- «договор об использовании и доступе» - настоящий документ, содержащий соглашение сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, связанный с использованием объекта аренды в здании, и подготовкой объекта аренды к последующей аренде, действующий до даты вступления в силу основного договора;
- «основной договор» или «долгосрочный договор» («договор аренды») - долгосрочный договор аренды объекта, заключаемый между сторонами после получения арендодателем кадастрового паспорта на объект.
В соответствии с пунктом 2.1 предметом договора об использовании и доступе являются обязательства сторон подписать и заключить долгосрочный договор аренды объекта (далее - основной договор) для осуществления арендатором розничной торговли товарами торговой марки «Адидас», ориентировочной площадью 748, 29 кв.м, а также определение
сроков и условий для использования и аренды арендатором объекта аренды до государственной регистрации основного договора.
В соответствии с пунктом 2.4 договора об использовании и доступе: во избежание сомнений постоянная часть арендной платы по краткосрочному и основному договору - 112 243 руб. 50 коп. в месяц.
В пункте 2.6 указано, что основной договор стороны обязуются подписать не позднее 31.03.2013. Основной договор (сроком действия, заканчивающимся датой истечения 5 лет с даты подписания первого акта приема-передачи объекта о начале коммерческой деятельности к первому краткосрочному договору) должен быть заключен сторонами не позднее
31.12.2015. Не позднее чем за 1 месяц до даты начала арендатором торговой деятельности и на период до момента регистрации основного договора аренды, арендодатель обязуется заключить с арендатором краткосрочный договор аренды объекта аренды (далее - «краткосрочный договор») на условиях, изложенных в приложении № 13/1 настоящего договора. В случае если к моменту прекращения срока действия краткосрочного договора
основной договор не был зарегистрирован, стороны обязуются продлить краткосрочный договор на тех же условиях и на тот же срок.
Для целей заключения основного договора стороны оговорили следующий порядок не позднее 31.01.2013 арендодатель направляет арендатору предложение о заключении основного договора аренды (текст должен быть полностью идентичен форме, указанной в приложении № 13).
В пункте 2.9 договора указано, что до даты государственной регистрации основного договора между сторонами действует краткосрочный договор. В случае если по истечении 11 месяцев с даты подписания краткосрочного договора стороны не заключили основной договор по каким-
либо объективным причинам, стороны обязуются заключить/перезаключить краткосрочный договор на новый срок (сроком действия не более 1 месяцев на аналогичных условиях). Стороны обязуются заключать новые краткосрочные договоры аренды на тех же условиях на очередной срок до того момента, пока сторонами не будет зарегистрирован в установленном
порядке основной договор, но в любом случае при последнем заключении
краткосрочного договора аренды срок действия такого договора будет составлять не более чем период времени, оставшийся до истечения 5 лет с даты подписания сторонами первого акта приема-передачи объекта аренды.
В соответствии с пунктом 11.8 указано, что в случае немотивированного отказа арендатора от заключения краткосрочного договора и/или основного договора аренды в сроки, установленные в настоящем договоре, при соблюдении арендодателем своих обязанностей по
договору, арендатор обязан в течение 10 банковских дней с даты получения письменного требования арендодателя выплатить штраф - 1 200 000 руб.
В пункте 12.2 стороны согласовали, что арендодатель, после реализации своего права в соответствии с пунктом 11.8 договора, вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, посредством направления письменного уведомления
арендатору не менее чем за 5 дней до предполагаемой даты расторжения
настоящего договора в случае:
- расторжения краткосрочного договора аренды;
- необоснованного уклонения или немотивированного отказа арендатора от заключения основного договора в сроки, установленные в настоящем договоре, при соблюдении арендодателем своих обязанностей по настоящему договору;
Стороны оговорили, что любая из сторон вправе воспользоваться своим правом на расторжение договора лишь при условии направления предварительного письменного уведомления о необходимости устранения нарушения и неустранении данного нарушения в течение 10 дней с даты получения уведомления.
Любое уведомление или сообщение, которое должно быть сделано согласно настоящему договору, должно быть совершено в письменном виде.
Любое сообщение, касающееся договора должно передаваться лично в руки представителю соответствующей стороны (под роспись), либо направляться курьерам или заказным письмом. Все уведомления и сообщения, направленные с нарочным, срочной курьерской службой, либо заказным письмом, если они получены в течение рабочих часов в рабочий день,
вступают в силу в дату передачи под роспись или, соответственно, вручения (в момент (дату) передачи письма адресату, зафиксированной в уведомлении о вручении, которое возвращается к отправителю).
Представитель стороны по настоящему договору - уполномоченное лицо, имеющее право на основании доверенности получать документы, передаваемые другой стороной, включая, но, не ограничиваясь: письма, счета, акты сверок, акты выполненных работ, уведомления и другую корреспонденцию (пункт 13.1).
Согласно пункту 13.3 договора уведомление, направляемое одной стороной другой стороне (за исключением уведомлений о нарушении и уведомлений о расторжении/прекращении договора аренды) считается также доставленным надлежащим образом, если оно:
- отправлено посредством факсимильной связи или электронной почты на номера (адреса), укатанные в договоре с обязательным последующим направлением заказной почтой, либо курьером отправителя, либо курьерской службой, осуществляющей доставку в течение суток под подпись в получении;
- передано сторонами друг другу в виде письма или, если получено сотрудником, должностным лицом либо представителем получателя, и получение подтверждено подписью получившего лица.
27.04.2013 между ООО «Мегаторг» (арендодатель) и ООО «Адидас» (арендатор) заключен договор аренды № 02/01-02-0682, в соответствии с пунктом 2.1 которого передается в порядке и на условиях, определяемых договором, объект аренды, общей площадью 748, 29 кв.м, расположенный в помещении № 2 на 2 этаже торгового комплекса.
В соответствии с пунктом 3.1 договор заключен на срок 11 месяцев, вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует по 27.03.2014 либо до даты государственной регистрации основного договора аренды, заключенного сторонами сроком на 5 лет.
Арендная плата состоит из постоянной части (пункт 4.2) - 112 243 руб. 50 коп. в месяц. Вносится не позднее 30 числа месяца, предшествующего месяцу, за который вносится (пункты 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3). Размер переменной части (переменная часть №№ 1-4) установлен в пунктах 4.4 - 4.6 договора, переменная часть вносится до 20-ого или 30-ого числа месяца, следующего за расчетным, на основании выставленного арендодателем счета.
В соответствии с пунктом 11.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в порядке, установленном действующим законодательством, в следующих случаях:
- в случае неоплаты арендной платы более 2-х раз подряд в течение полугода на срок более 10 банковских дней от установленных сроков, при условии своевременного и надлежащего предоставления арендодателем арендатору счетов на оплату;
- в случае необоснованного уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи на срок более 20 календарных дней;
- в случае предоставления в пользование арендуемого объекта аренды третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
Арендодатель имеет право расторгнуть договор путем обращения в суд в следующих случаях:
- если арендатор существенно ухудшает объект аренды, что подтверждено заключением независимой технической экспертизы;
- в случае использование объекта аренды в целях иных, нежели осуществление коммерческой деятельности, предусмотренной настоящим договором, без письменного согласования в арендодателем.
В соответствии с пунктом 11.3 в случае возникновения обстоятельств, указанных в пункте 11.1 договора, арендодатель направляет письменное уведомление с описанием нарушения обязательств, допущенного другой стороной и требованием их устранения. В случае если нарушение не будет устранено в течение 15 дней с момента вручения уведомления о нарушении, арендодатель имеет право направить другой стороне уведомление о
расторжении договора не позднее, чем за 20 дней до предполагаемой даты прекращения договора. В дату, указанную в полученном арендатором уведомлении об одностороннем отказе арендодателя от исполнения обязательств, настоящий договор считается прекращенным.
30.11.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору от 27.04.2013 о том, что арендатор подтверждает, что у него имеется задолженность за октябрь, ноябрь 2014 года в сумме 2 806 969 руби и обязуется погасить ее не позднее 29.12.2014. При условии своевременного погашения задолженности арендодатель договорился с арендатором на временное частичное уменьшение суммы арендной платы по договору, путем установления ее в следующем размере:
- постоянная часть арендной платы в период с 01.12.2014 по 31.12.2015 включительно составляет 175 руб. (НДС не облагается в виду применения арендодателем системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход) за 1 кв.м помещения в месяц;
- минимальный размер арендной платы (плата за объект аренды) в период с 01.12.2014 по 28.02.2015 включительно составляет 1100 руб. за 1 кв.м в месяц (НДС не облагается);
- минимальный размер арендной платы (плата за объект аренды) в период с 01.03.2015 по 31.12.2015 включительно составляет 1300 руб. за 1 кв.м в месяц (НДС не облагается).
24.12.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору об использовании и доступе от 26.11.2012, в котором указано на изменение размера арендной платы (см. соглашение от 30.11.2014) и на то, что в случае непогашения задолженности за октябрь и ноябрь 2014 года в сумме 2 806 969 руб. в срок до 29.12.2014, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть соглашение и потребовать уплаты арендной платы в полном объеме в соответствии с договором.