РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ (2 часть)

07.09.2015 ООО «Адидас» в адрес ООО «Мегаторг» направлена претензия № 527/07-09, а 16.09.2015 письмо № 528/16-09 с требованием оплатить штраф в размере 4 790 000 руб., предусмотренный пунктом 11.6 предварительного договора, за просрочку исполнения обязательства о направлении предложения о заключении основного договора
В претензиях ООО «Адидас» также заявило о расторжении договора об использовании и доступе со ссылкой на пункт 12.1 договора.
14.09.2015 ответчик в письме № МЕГ-И-2015-1029 потребовал от ООО «Адидас» оплатить задолженность за декабрь 2014 года - сентябрь 2015 года в сумме 3 146 527 руб. 48 коп. Письмо вручено на руки представителю Курашу В.С. и направлено почтой по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 52, 31, д.4 стр. 1 (почтовая квитанция от 15.09.2016 № 137168).
14.09.2015 ООО «Мегаторг» направило истцу еще одно письмо № МЕГ-2015-1030, в котором отказалось от договоров в одностороннем порядке с 12.10.2015 (со ссылкой на пункт 11.1 договора аренды от 27.04.2013 и пункт 12.2 договора об использовании и доступе), просило освободить помещения. В письме указано, что задолженность по арендной плате за период с декабря 2014 года по сентябрь 2015 года составляет 3 146 527 руб. 48 коп. (претензии об оплате от 22.10.2014 № МЕГ-И-2014-0445, от 28.10.2014 № МЕГ-И-2014-0483, от 20.11.2014 № МЕГ-И-2014-0533, от 08.12.2014 № МЕГ-И-2014-0595; от 26.05.2015 № МЕГ-И-2015-0496, от
21.07.2015 № МЕГ-И-2015-0793, от 09.09.2015 № МЕГ-И-2015).
Письмо вручено 15.09.2015 на руки представителю ООО «Адидас» Курашу В.С. и отправлено по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд, 52 31, д.4, стр.1 (почтовая квитанция от 15.09.2015 № 137168).
Как следует из материалов дела, претензии об уплате задолженности от 26.05.2015 и от 09.09.2015 вручались представителю истца Курашу В.С. В ответ на письма от 14.09.2015 ООО «Адидас» в телеграмме от 07.10.2015 сообщило, что задолженность погашена, договоры не содержат условий об одностороннем отказе, потребовало заключить основной договор.
02.10.2015 ответчик обратился к истцу с письмом № МЕГ-И-2015-1112, о том, что 14.09.2015 уведомил о расторжении договоров. Сообщил, что задолженность по состоянию на 02.10.2015 не погашена. Повторно уведомил об отказе от договоров и просил освободить помещения не позднее 29.10.2015. Отправлено по адресу: г. Москва, ул. М. Очаковская, дом 4, корп.1 (почтовая квитанция и опись вложения от 05.10.2015 № 132088).
06.10.2015 ООО «Адидас» обратилось к арендодателю с письмом № 550/06-10, в котором просило заключить основной договор аренды и выплатить штраф в размере 4 790 000 руб.
12.10.2015 ответчик в письме № МИГ-И-2015-1155/1 сообщил ООО «Адидас» о наличии задолженности в сумме 1 238 440 руб. Отправлено по адресу: Москва, ул. М. Очаковская, дом 4, корп.1 (почтовая квитанция от 16.10.2015 № 132101) и вручено 15.10.2015 на руки Курашу В.С.
16.10.2015 ООО «Мегаторг» направило истцу ответ № МЕГ-И-2015- 1172/1 на претензию от 16.09.2015 и на телеграмму от 07.10.2015 указав, что 14.09.2015 отказалось от договоров, указало на задолженность по состоянию на 16.10.2015 в сумме 1 238 440 руб. 73 коп. Отправлено по адресу: г. Москва, ул. М. Очаковская, д. 4, корп.1 (почтовая квитанция от 19.10.2015 № 131981 и опись вложения) и вручено 19.10.2015 на руки Курашу В.С.
ООО «Мегаторг» направляло письма аналогичного содержания от 23.10.2015 № МЕГ-4-2015-1203/1; от 29.10.2015; от 06.11.2015 № МЕГ-И- 2015-1270.
Ответчик обратился к истцу с сообщением от 21.12.2015 № МЕГ-И- 2015-1442 о том, что проведен осмотр помещений, находившихся в аренде ООО «Адидас» по договору от 27.04.2013. В ходе осмотра установлено, что по состоянию на 16.11.2015 помещение освобождено, все отделимые улучшения арендатором демонтированы.
Факт освобождения ООО «Адидас» спорных помещений подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
10.09.2015 между ООО «Мегаторг» (арендодатель) и ООО «Карнавал» (арендатор) заключен договор об использовании и доступе, в соответствии с пунктом 1.1 которого объектом аренды является часть здания торгового комплекса площадью 1045,4 кв.м, находящаяся в помещении № 2 на втором этаже торгового комплекса по адресу: г. Владимир, ул. Тракторная, д. 45.
30.01.2016 между ООО «Мегаторг» (арендодатель) и ООО «Карнавал» (арендатор) заключен основной договор аренды № МЕГ-Д-2016-0133 в отношении указанных площадей.
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды составляет семь лет с даты подписания сторонами акта о начале коммерческой деятельности.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, помещения, являющиеся предметом договоров между ООО «Мегаторг» и ООО «Адидас» (арендатор), в настоящее время являются предметом договоров между ООО «Мегаторг» и ООО «Карнавал» (арендатор) и
переданы последнему в составе арендуемых по договору от 30.01.2016 помещений.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку между сторонами, доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к выводу, что требования не подлежат удовлетворению на основании нижеследующего.
По правилам статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по
решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
В статье 619 ГК РФ установлены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Вместе с тем, помимо положений о расторжении договора по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ), о расторжении договора по требованию одной из сторон по решению суда (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), гражданское законодательство предусматривает также возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу данного положения закона односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном
порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления его с другими условиями и смыслом договора в целом.
Проанализировав и оценив содержание договора аренды от 27.04.2016, в том числе пункты 11.1 и 11.3, суд пришел к выводу, что стороны согласовали условие, согласно которому арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора в случае
неоплаты арендатором арендной платы более 2-х раз подряд в течение полугода на срок более 10 банковских дней от установленных сроков, при условии своевременного и надлежащего предоставления счетов на оплату. Таким образом, возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения спорного договора аренды прямо предусмотрена сторонами в пункте 11.1 договора от 27.04.2013 и соответствует положениям действующего гражданского законодательства (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
При этом расторжение договора от 27.04.2013 в случаях, предусмотренных пунктом 11.1, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ осуществляется во внесудебном порядке путем одностороннего волеизъявления соответствующей стороны договора и при наличии
указанных в пункте оснований.
Ссылаясь на положения пункта 11.1 договора аренды, систематическое нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, наличие задолженности , ООО «Мегаторг» направило ООО «Адидас» уведомление от 14.09.2015 № МЕГ-И-2015-1030 о расторжении указанного договора в одностороннем порядке и об освобождении помещения в указанный срок.
Факт получения арендатором данного уведомления подтверждается материалами дела и не оспаривается.
Расторжение договора выставлено арендодателем на законных основаниях с соблюдением требований, установленных обозначенным договором, и влечет прекращение договорных отношений.
Повторные уведомления о расторжении договора направлены также 02.10.2015, 12.10.2015, 16.10.2015, 23.10.2015 29.10.2015.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами помещения освобождены ООО «Адидас», все имущество вывезено.
Более того данные помещения отремонтированы и переданы в аренду ООО «Карнавал» и используются последним.
Согласно статье 8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.
В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктом 4 вышеуказанной нормы права предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Проанализировав и оценив содержание договора об использовании и доступе, в том числе пункт 12.2, суд пришел к выводу, что стороны согласовали условие, согласно которому арендодатель вправе отказаться от него в одностороннем, внесудебном порядке в случае расторжения краткосрочного договора аренды.
ООО «Мегаторг» отказалось от краткосрочного договора аренды в связи с неуплатой ООО «Адидас» арендной платы более 2-х раз подряд в течение полугода с просрочкой более 10 банковских дней от установленных сроков, и в связи с его прекращением договора аренды отказалось от договора об использовании и доступе.
В данном случае договор об использовании и доступе от 26.11.2012 прекратился в связи с реализацией арендодателем своего права на односторонний отказ от него, предусмотренный пунктом 12.2 в связи с расторжение краткосрочного договора аренды от 27.04.2013.
В связи с тем, что обязательства сторон по предварительному договору прекращены, основания для заключения основного договора аренды отсутствуют.
Оценив условия договора от 26.11.2012 об использовании и доступе, суд пришел к выводу, что предусмотренная пунктом 12.2 договора реализация арендодателем права в соответствии с пунктом 11.8 договора на получение штрафа, обязательна для соблюдения порядка отказа от
предварительного договора,только в случае необоснованного уклонения арендатора или немотивированного отказа арендатора от его заключения, а не в случае расторжения краткосрочного договора.
Доводы ООО «Адидас» отклоняются судом на основании вышеизложенного.
Довод истца о том, что задолженность оплачивалась своевременно, не принимается судом, так как согласно представленным в материалы дела документам, в том числе расчету задолженности, счетами на оплату, арендная плата за декабрь 2014 года - сентябрь 2015 года полностью оплачена только в октябре 2015 года, например, арендная плата за январь
2015 года (срок внесения 30.12.2014) оплачена в полном объеме только 05.10.2015.
Нарушение сроков внесения арендной платы подтверждается и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.03.2016 по делу № А40-192084/15, которым с ООО «Адидас» в пользу ООО «Мегаторг» взыскана неустойка в размере 366 015 руб. за нарушение сроков внесения арендной платы. При этом, как следует из материалов дела
и не оспаривается сторонами, данное дело возбуждено по иску о взыскании задолженности по арендной плате за декабрь 2014 года - сентябрь 2015 года и пеней в сумме 366 015 руб. Задолженность по арендной плате оплачена после подачи соответствующего заявления в суд.
Доводы истца о том, что арендодатель не сообщал ему о наличии задолженности (в соответствии с пунктом 11.3 договора аренды), не принимается судом, так как, во-первых, опровергается представленной в материалы дела перепиской, претензиями об оплате и полученным исковым заявлением о взыскании долга.
Более того оценив по правилам статьи 431 ГК РФ пункт 12.2 договора аренды, суд пришел к выводу, что арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы более чем на 10 дней.
Довод истца об отсутствии у Кураша В.С. полномочий на получение претензий об оплате задолженности не принимается судом, так как в соответствии с доверенностью от 01.03.2015 он имеет право действовать от имени ООО «Адидас» и представлять его интересы в полиции, налоговых органах и иных государственных органах, в любых учреждениях и организациях по вопросам открытия и функционирования обособленного подразделения, находящегося по адресу: г. Владимир, ул. Тракторная, дом 45.
Отсутствие на стороне арендатора по состоянию на настоящее время задолженности по арендной плате не влияет на предусмотренную пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, пунктом 11.1 договора аренды возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.
Оказывая в удовлетворение требования о понуждении заключить основной договор и о признании недействительным договоров с ООО «Карнавал», суд также исходит из того, что в претензии от 16.09.2015 ООО «Адидас» само воспользовалось своим правом на отказ от договора об использовании и доступе (предварительного договора) с 30.12.2015.
На основании изложенного требования удовлетворению не подлежат. Расходы по государственной пошлине по делу в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л :
1. В удовлетворении заявленных исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «АДИДАС», г. Москва, отказать.
2. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья З.В. Попова