Определение АСВО о признании договора купли-продажи недействительным - 1 часть

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Владимир Дело № А11-11142/2016
14 августа 2018 года
Резолютивная часть определения объявлена 07.08.2018.
В полном объеме определение изготовлено 14.08.2018.
Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Евстигнеевой О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Заботиной Э.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании заявление от 31.01.2018 финансового управляющего гражданки Авакян Нелы Абеловны Проворова А.В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2015, заключенного между должником и Овеян Ангелиной Артуровной , недействительным и применении последствий недействительности сделки,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Нещерет Валентина Васильевна,
в судебном заседании приняли участие:
от Авакян Нелы Абеловны - Аракелян Эдгар Суренович – представитель.
По заявлению Акционерного Коммерческого Банка "Легион" (акционерное общество) (г. Москва) определением Арбитражного суда Владимирской области от 06.12.2016 возбуждено производство по делу № А11-11142/2016 о признании гражданки Авакян Нелы Абеловны (далее – Авакян Н.А., должник) несостоятельным (банкротом).
Определением от 21.02.2017 в отношении Авакян Н.А. введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утвержден Проворов Алексей Владимирович.
Решением от 18.07.2017 Авакян Н.А. признана банкротом, в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Проворов А.В. В рамках дела о банкротстве Авакян Н.А. в Арбитражный суд Владимирской области поступило заявление от 31.01.2018 финансового управляющего должника, в котором Проворов А.В. в соответствии со статьей 213.32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве), статьями 10, 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2015 по продаже жилого дома, площадью 114,4 кв.м., кадастровый номер: 33:13:070108:1339, расположенного по адресу: Владимирская область,
Петушинский район, МО Петушинское (сельское поселение), д. Попиново, ул. Дачная, д. 12 и земельного участка, площадью 995 кв.м., кадастровый номер: 33:13:070108:1326, расположенного по адресу: Владимирская область, Петушинский район, МО Петушинское (сельское поселение), д. Попиново, ул. Дачная, д. 12, заключенного между должником и Овеян Ангелиной Артуровной (далее – Овеян А.А.) недействительным; применить последствия
недействительности сделки в виде взыскания с Овеян А.А. стоимости жилого дома и земельного участка в размере 1 884 345 руб. 72 коп. В обоснование своего требования финансовый управляющий указал, что оспариваемый договор является сделкой, направленной на нарушение прав и законных интересов кредиторов, имеющей целью уменьшение имущества должника и его конкурсной массы путем отчуждения объекта недвижимости заинтересованному лицу, по заведомо заниженной цене (кадастровая стоимость в два раза превышает стоимость по договору), что является злоупотреблением гражданским правом. Сделка была совершена с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, вред был причинен. Сделка совершена
должником безвозмездно. Определением суда от 02.04.2018 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Нещерет
Валентина Васильевна (далее – Нещерет В.В.), являющаяся в настоящее время собственником спорного недвижимого имущества. В соответствии с определением председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Владимирской области от 10.05.2018 в рассмотрении дела
произведена замена судьи Рыбаковой Т.В. на судью Евстигнееву О.В. В силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела после замены судьи производится сначала. В материалы дела от Авакян Н.А. поступил отзыв от 02.04.2018, в котором должник просил отказать в удовлетворении заявленного требования. При этом должник указал, что совершенная сделка может быть оспорена только по основаниям, предусмотренными пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Также должник пояснил, что справочная информация по кадастровой стоимости земельного участка, представленная финансовым управляющим в материалы дела, определена по состоянию на 01.01.2016, то есть после заключения договора. По мнению должника, кадастровая стоимость в деловом обороте используется для целей налогообложения, выкупной цены государственного и муниципального имущества и не является рекомендуемой при заключении сделок в отношении
частной собственности. Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки в связи, с чем может существенно отличаться от определения цены индивидуально для конкретного объекта. Финансовый управляющий не представил в материалы дела заключение эксперта о рыночной стоимости спорного имущества. Кроме того последующий договор купли-продажи заключен по такой же цене, что и при заключении спорного договора. Должник полагает, что финансовый управляющий не доказал, что в результате заключения спорного договора купли-продажи должнику или его кредиторам были причинены или могли быть причинены убытки, заключение и исполнение оспариваемой сделки повлекло уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате
возможности кредиторов получить удовлетворения своих требований по обязательствам должника за счет его имущества. От финансового управляющего должника в материалы дела поступило уточненное заявление от 16.05.2018, в котором Проворов А.В. указал, что поскольку сделка была совершена более чем за год до возбуждения производства по делу о банкротстве должника, то оспаривание сделки возможно лишь по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Финансовый управляющий полагает, что доказательствами, подтверждающими факт наличия на дату совершения сделки, признаков неплатежеспособности
должника являются: заявление АКБ "Легион" (АО) о признании должника банкротом, определения Октябрьского районного суда г. Владимира об утверждении мировых соглашений о порядке погашения задолженности по договорам кредитной линии. Финансовый управляющий также указал, что кадастровая стоимость проданных объектов недвижимого имущества выше, чем
стоимость, определенная сторонами по договору, что является доказательством неравноценности оспариваемой сделки. Финансовый управляющий считает, что сделка совершена безвозмездно, поскольку должником не представлены документы, подтверждающие поступление денежных средств от сделки, а также их расходование. В результате совершения оспариваемой сделки был причинен вред имущественным интересам кредиторов должника, выразившийся в отсутствии
оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества и прекращении права собственности должника на спорное имущество. Фактом осведомленности Овеян А.А. о цели должника причинить вред имущественным интересам кредиторов является наличие родственных связей между покупателем и продавцом. Финансовый управляющий полагает, что оспариваемый договор
является сделкой направленной на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности имеющей целью уменьшение имущества должника и его конкурсной массы путем отчуждения объекта недвижимости заинтересованному лицу по заведомо заниженной цене, что является злоупотреблением правом. В судебном заседании представитель Авакян Н.А. возразил против удовлетворения заявленных требований, указал, что сделка была совершена в связи
с необходимостью получения денежных средств на лечение онкологического заболевания мужа, представил в материалы дела отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества. Финансовый управляющий должника, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явился. Овеян А.А., Нещерт В.В. надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явились, отзывы не представили.
Проанализировав материалы дела, арбитражный суд установил следующее. Как следует из материалов дела, 27.10.2015 между Авакян Н.А. (далее – продавец) и индивидуальным предпринимателем Овеян Ангелиной Артуровной (далее – покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор от 27.10.2015), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает следующее недвижимое имущество (далее – объекты): жилой дом, площадью 114,4 кв.м., кадастровый номер: 33:13:070108:1339, расположенный
по адресу: Владимирская область, Петушинский район, МО Петушинское (сельское поселение), д. Попиново, ул. Дачная, д. 12; земельный участок, площадью 995 кв.м., кадастровый номер: 33:13:070108:1326, расположенного по адресу: Владимирская область, Петушинский район, МО Петушинское (сельское поселение), д. Попиново, ул. Дачная, д. 12. Пунктом 2.1 договора от 27.10.2015 установлено, что цена приобретаемых покупателем объектом составляет: здания – 850 000 руб., земельного участка – 100 000 руб. Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 09.11.2015 за №№ 33-33/001-33/001/014/2015-8544/1, 33-33/001-33/001/14/2015-8545/1. 13.12.2016 между Овеян А.А. и Нещерет В.В. заключен договор куплипродажи недвижимого имущества и земельного участка, а именно: жилого дома, площадью 114,4 кв.м., кадастровый номер: 33:13:070108:1339, расположенного по адресу: Владимирская область, Петушинский район, МО Петушинское (сельское поселение), д. Попиново, ул. Дачная, д. 12; земельного участка,
площадью 995 кв.м., кадастровый номер: 33:13:070108:1326, расположенного по
адресу: Владимирская область, Петушинский район, МО Петушинское (сельское
поселение), д. Попиново, ул. Дачная, д. 12. Определением от 21.02.2017 в отношении Авакян Н.А. введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утвержден Проворов А.В. Решением от 18.07.2017 Авакян Н.А. признана банкротом, в отношении должника
введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим
утвержден Проворов А.В. Указав, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2015, является сделкой направленной на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности имеющей целью уменьшения имущества должника и его конкурсной массы, что является злоупотреблением гражданскими правами, финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела документы, выслушав доводы лица, участвующего в судебном заседании, арбитражный суд пришел к выводу, что основания для удовлетворения требования заявителя отсутствуют ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является
собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена форма договора купли-продажи недвижимости – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации определены
существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества: предмет и цена.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В числе договоров купли-продажи недвижимого имущества обязательной
государственной регистрации подлежит и считается заключенным с момента такой
регистрации лишь договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого
дома или квартиры (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами, следовательно, и дополнительное соглашение к такому договору также не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами.
Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оспариваемый договор содержит все существенные условия данного вида договоров, заключен в письменной форме, зарегистрирован в установленном законом порядке, что не позволяет арбитражному суду квалифицировать его как недействительную (ничтожную) сделку по общегражданским основаниям. Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской
Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные
с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I-III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона.
Финансовый управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени гражданина заявления о признании недействительными сделок по основаниям, предусмотренным статьями 61.2 и 61.3 настоящего Федерального закона, а также сделок, совершенных с нарушением настоящего Федерального закона (пункт 7 статьи 213.9 Закона о банкротстве). Согласно пункту 1 статьи 213.32 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания
кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц. Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в статье 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона основаниям подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве гражданина независимо от состава лиц, участвующих в данной сделке (пункт 3 статьи 213.32 Закона о банкротстве).
Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве установлено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах
совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.