Проблемы выделения «земельных долей» и способы защиты от захвата земельных участков сельскохозяйственного назначения

Практический опыт, накопленный юристами нашей фирмы в процессе сопровождения сделок с земельными долями (паями) участников общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также практика рассмотрения споров в этой области, позволяет нам выработать нижеследующие рекомендации по защите прав как владельцев паев, так и законных интересов сельскохозяйственных предприятий, арендующих такие земельные участки, и муниципалитетов.

1. Подходы к выделению земельных участков в счет земельных долей (паёв).

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (в дальнейшем «Закон») действует уже на протяжении почти 6-ти лет. За этот период в него было внесено несколько существенных изменений и дополнений.

В связи с принятием Закона активизировалось движение по выделению земельных долей (паев), поскольку ранее существовавший порядок был сложным, если не сказать невозможным по причине регулирования данного порядка главой 16 ГК РФ.

Действующий Закон упростил порядок выделения, тем самым для участников долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения создана реальная возможность определения судьбы своих долей. Закон предусматривает 2 варианта выделения доли:

1. Если общее собрание не определило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей, то процесс выделения может быть описан (укрупнено) следующим образом:

  • Изучение публикаций в областной («Владимирские ведомости») или местной (районной) газете о намерении выделения долей другими участниками;
  • Публикации о намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли;
  • Ожидание обоснованных возражений (30 дней);
  • Подготовка землеустроительного дела;
  • Постановка выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет;
  • Государственная регистрация права собственности на вновь сформированный земельный участок.

2. Если проводилось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, на котором было определено местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей:

  • Получение копии протокола общего собрания в местной администрации (либо у СПК, либо у участника долевой собственности — инициатора общего собрания);
  • Подготовка землеустроительного дела;
  • Постановка выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет;
  • Государственная регистрация права собственности на вновь сформированный земельный участок.

2. «Узкие» места на пути выделения и способы их обхода (минимизация рисков).

При реализации своего права на выделение доли участнику долевой собственности следует учитывать ряд нюансов: во-первых, земельный участок, находящийся в долевой собственности должен стоять на кадастровом учете и иметь графическое описание границ, так как выделить долю из земельного участка, который не имеет границ — невозможно.

Во-вторых, публикации о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли должны содержать очень четкое, правильное и понятное описание выделяемого земельного участка. В некоторых случаях, вместе с текстом рекомендуется публиковать графическое описание выделяемого земельного участка с нанесением его границ. Это позволит отстоять позицию в досудебном и в судебном споре в случае получения возражений.

В третьих, во избежание «волокиты», обращаясь в местную администрацию с просьбой предоставить копию протокола общего собрания участников долевой собственности, следует позаботиться о проставлении должностным лицом администрации отметки о дате принятия такого заявления.

В четвертых, изготовление землеустроительного дела следует поручить землеустроительной организации, которая готовила землеустроительное дело для постановки всего земельного участка на кадастровый учет, поскольку она, наряду с Управлением Роснедвижимости, может обладать информацией о местоположении уже выделенных земельных долей.

В пятых, если выделение земельной доли было осуществлено с целью дальнейшей продажи гектаров по заранее определенной цене, то необходимо уведомить областную и местную администрацию о предстоящей продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в противном случае продажа земельного участка будет признана ничтожной и применены последствия недействительности ничтожной сделки (каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке).

3. Способы защиты от захвата земель с/х назначения

Упрощение процедуры выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения привело к повышению рыночной стоимости и ликвидности долей, что сделало их объектом интересов инвесторов различных направлений.

Как правило, инвестор (захватчик) определившись с местоположением интересующего его земельного участка начинает скупать доли. По причине прямого запрета, установленного Законом, покупка долей осуществляется не лично инвестором (если конечно последний не является участником долевой собственности), а через участника (ков) долевой собственности либо через СПК. Скупка долей осуществляется в кратчайшие сроки и с соблюдением режима конфиденциальности.

В зависимости от того, принято или нет решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей, выделение скупленных паев осуществляется по одному из двух описанных выше вариантов.

Впоследствии, участник (ки) долевой собственности номинально продают выделенный земельный участок инвестору. Казалось бы все довольны: дольщики получили свои деньги (зачастую совсем небольшие) за землю, которой никогда и не видели, а инвестор, при незначительных затратах получает земельные массивы площадью несколько сот, а иногда и тысяч гектар, расположенные в наиболее удобных местах для организации загородного отдыха, строительства коттеджного поселка и т.д.

Однако, существует и другая сторона медали. Выделив самые привлекательные и ценные земли, инвестор оставляет другим участникам долевой собственности земельный участок, который невозможно использовать даже для сельскохозяйственного производства. В этот участок могут входить заболоченные места, овраги, залесенные участки, наиболее удаленные участки, участки, входящие в охранную зону ЛЭП и др.

Чтобы не остаться с худшими землями, участники долевой собственности должны использовать способы защиты от захвата своих земель, среди которых:

  • Отслеживание публикаций в областной и местной газетах о выделении земельного участка в счет земельной доли, а также о проведении общего собрания участников долевой собственности;
  • Своевременное направление обоснованных возражений дольщикам, которыми не был соблюден порядок и содержание публикации, установленные Законом;
  • Обязательное участие в проводимых общих собраниях, несмотря на расхожее мнение о том, что один голос не может повлиять на принимаемое решение;
  • Если доля уже продана и выдана генеральная доверенность на распоряжение долей – отзыв доверенности;
  • Концентрация вокруг себя дольщиков-единомышленников, либо примыкание к уже существующей группе с целью объединения сил и ресурсов.

По всем вопросам, возникающим в связи с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, можно обращаться к юристу Юридической фирмы «Кузин и партнеры»
Чеглакову Михаилу Андреевичу
cheglakov@kuzin-partners.ru
тел.: +7 (4922) 32-55-93, 34-78-57
факс: +7 (4922) 36-59-86