Правовые аспекты разрешенного использования земель населенных пунктов

Начальник юридического отдела ООО «Дау Изолан», член Региональной гильдии корпоративных и бизнес-юристов Владимирской области при Торгово-промышленной палате Владимирской области, Мария Сидорова, Июль, 2008г.

В настоящее время идет активное формирование рынка коммерческой недвижимости. Условия инвестиционного климата определяются, в первую очередь, нормативно-правовой базой федерального и местного уровней по вопросам земельно-правовых отношений. Правовое регулирование сосредоточено в сфере земельного и градостроительного законодательства, оперирующего таким понятием, как разрешенное использование земельного участка.
Разрешенное использование в совокупности с целевым назначением и территориальной зоной положены в основу градации земель, что позволяет вести речь о правовом режиме земельного участка, индивидуализировать его, осуществить экономическую оценку.
Виды разрешенного использования земельного участка устанавливаются в градостроительных регламентах путем принятия местными органами власти Правил землепользования и застройки.
Градостроительный регламент представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков, иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой территориальной зоны.
В качестве примера видов разрешенного использования городских земель можно привести размещение домов жилой застройки, гаражей, объектов торговли, административных, производственных и офисных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, размещение трубопроводов, линий связи и иных объектов, которые могут быть расположены в черте населенного пункта.
В Земельном и Градостроительном кодексах установлено важное правило, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается правообладателем участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (статьи 7, 37).
То есть инвестор, руководствуясь требованиями градостроительного регламента, исключительно по своему усмотрению определяет наиболее выгодное и эффективное направление своих капитальных вложений.
Среди нормативно-правовой базы местного законодательства следует выделить Порядок управления земельными ресурсами города Владимира, определяющий состав городских земель и компетенцию органов местного самоуправления. Однако градостроительные регламенты в нашем городе еще не приняты.
Рассмотрим ситуацию, когда инвестор становится правообладателем земельного участка, в документах на земельный участок указано разрешенное использование, не соответствующее конкретной цели застройщика. В этом случае возникает необходимость изменения разрешенного использования земельного участка.
По общему правилу, изменение вида разрешенного использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Вплоть до принятия правил землепользования и застройки будет применяться статья 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса», согласно которой решение об изменении вида разрешенного использования принимается главой местной администрации. Обязательным условиям принятия такого решения является проведение публичных слушаний.
Вопросы, связанные с изменением разрешенного использования земельных участков, рассматриваются комиссией по землепользованию и застройке при главе города Владимира. Также действует Положение о порядке организации и проведения публичных слушаний по проектам градостроительных решений.
Алгоритм проведения публичных слушаний выглядит следующим образом:
1. заявка правообладателя в управление архитектуры,
2. принятие комиссией по землепользованию решения о проведении слушаний,
3. извещение о проведении слушаний правообладателям участков и объектов недвижимости, имеющих общие границы с участком, применительно к которому запрашивается разрешение,
4. публикация информационного сообщения через СМИ,
5. оформление протокола публичных слушаний и протокола результатов публичных слушаний с перечнем поступивших обращений и замечаний,
6. протокол комиссии об изменении вида разрешенного использования земельного участка,
7. постановление главы города об итогах публичных слушаний и изменении разрешенного использования.
Обойтись без прохождения официальной процедуры изменения разрешенного использования не удастся, в случае если для возведения объекта необходимо получить градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство.
Дело в том, что для выдачи градостроительного плана земельного участка проводится проверка соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию.
Теперь представим ситуацию, когда фактическое изменение вида разрешенного использования земельного участка уже произошло, и он (в отсутствие градостроительного регламента) используется правообладателем не в соответствии с изначально определенной целью.
Кодексом об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за использование земель не по целевому назначению (статья 8.8), но при решении вопроса о наличии состава правонарушения, необходимо разграничить понятия целевого назначения и разрешенного использования.
Дело в том, что не всегда изменение направления деятельности свидетельствует о нецелевом использовании земли. Тем не менее, если в результате несогласованного изменения вида разрешенного использования наносится вред окружающей среде, либо под угрозу ставится жизнь и здоровье человека, на использование земельного участка может быть наложен запрет.
Таким образом, вид разрешенного использования и требования градостроительного регламента не только определяют правовой режим земельного участка, но в то же время ограничивают правомочия его правообладателя. Изменение вида разрешенного использования через процедуру публичных слушаний способствует принятию таких градостроительных решений, которые позволяют наиболее эффективно и выгодно использовать земли поселений.