Заключение на проект Закона Ивановской области об обороте с/х земель

Заключение по проекту Закона Ивановской области «О внесении изменений и дополнений в Закон Ивановской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ивановской области» подготовлен к.ю.н., партнером ЮФ "Кузин, Мохорев, Савенко", Г.В. Савенко по поручению руководителя фракции Справедливая Россия, депутата Ивановской областной Думы, Попова Павла Вениаминовича.

О пункте 1) статьи 9 проекта областного Закона

Подпунктом 3 статьи 1 проекта Закона вносятся изменения в пункт 1) статьи 9 действующего Закона, который регулирует порядок извещения публично-правовых образований о продаже земельного участка.
Первые два абзаца пункта 1) статьи 9 в проекте Закона воспроизводят пункт 2 статьи 8 Федерального закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Начиная со слов третьего абзаца «К извещению должны быть приложены…» и заканчивая предложением «Извещение не рассматривается при несоблюдении требований, указанных в настоящей статье», следуют положения, вводимые Областной Думой.

Как видно из содержания проекта Закона, парламент Ивановской области детализирует порядок извещения публично-правовых образований о продаже земельного участка. В этой части проекта Закона он перегружен техническими деталями, не несущими никакой смысловой нагрузки. Оценивая таким образом проект Закона, а исходил из следующих соображений.

I. Федеральный законодатель в пункте 2 статьи Закона № 101-ФЗ устанавливает правило, согласно которому продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить публично-правовое образование в письменной форме о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Как видно, это правило содержит положения, по сути, об оферете (предложении заключить сделку) с перечнем существенных условий договора купли-продажи объекта недвижимости (стороны, размер и местоположение участка, цена, срок расчетов).
Смысловая нагрузка пункта 2 статьи Закона № 101-ФЗ заключается в том, чтобы дать возможность публично-правовому образованию акцептовать (принять) оферту или отклонить (причем неважно, действием или бездействием). Для этого абсолютно неважны второстепенные и третьестепенные детали, как-то: учредительные документы юрлица; данные о госрегистрации юрлица; сведения о представителе; указание на категорию земель и вид разрешенного использования; сведения об обременениях и т.д.
Подчеркну, что в пункте 2 статьи Закона № 101-ФЗ не идет речь о составе документов, необходимых для заключения договора, но только об оферте и о принятии (не принятии) его условий!
С учетом сказанного при выполнении прямых указаний пункта 2 статьи Закона № 101-ФЗ последний абзац пункта 1) статьи 9 проекта областного Закона в новой редакции – «Извещение не рассматривается при несоблюдении требований, указанных в настоящей статье» с полным правом будет рассматриваться продавцом как (молчаливое) непринятие покупателем оферты и возникновением у него права продажи участка третьим лицам.

Любые попытки публично-правового образования доказать в суде ничтожность сделки по продаже земельного участка третьим лицам на том основании, что продавцом не исполнены требования пункта 1) статьи 9 проекта областного Закона в новой редакции, которые введены «сверх» установленных пунктом 2 статьи Закона № 101-ФЗ, обречены на неудачу.

II. В пункте 1) статьи 9 проекта областного Закона (даже если гипотетически допустить принятие его целиком в существующем виде) содержатся требования о предоставлении документов, которые содержат перекрещивающиеся и дублирующие друг друга сведения.
Например: в оферте продавца требуется указать все реквизиты юрлица, характеристика участка (площадь, размер), сведения об обременениях (по сути – это требование о предоставлении сведений из ЕГРП), категорию и вид разрещенного использования;
предоставить учредительные документы юрлица и кадастровый паспорт земельного участка;
ксерокопию свидетельства о госрегистрации права на земельный участок.

Так вот, все необходимые для оферты сведения о правообладателе, об объекте права, сведения об обременениях содержатся в свидетельстве о госрегистрации права на земельный участок. Для принятие решения о приобретении земельного участка или отказе от приобретения этих сведений (включая, разумеется, цену и сроки расчетов) вполне достаточно.
Собственнику земельного участка достаточно предложить предоставить всего лишь копию свидетельства о госрегистрации права.

III. Оценивая с точки зрения действия в будущем пункт 1) статьи 9 проекта областного Закона, я основывался на существующей практике (на примере Владимирской области, в которой отсутствуют положения, которые намерено внести в областной закон Ивановской области), логике поведения действительного и мнимого продавца земельного участка из состава земель сельхозназначения и своей многолетней практике в этой сфере.

В том случае, если действительный продавец намерен получить согласие (отказ) от публично-правового образования на свою оферту, он приложит все необходимые для этого документы (в том числе, нотариально заверенные). Кроме того, сам продавец несет ответственность за состав документов, подаваемых для государственной регистрации перехода права на земельный участок в отделе ФРС. И если он действительный продавец, то в его интересах подготовить весь необходимый пакет.
Если продавец мнимый и «проверяет» публично-правовое образование на предмет его желания приобрести или отказаться от приобретения земельного участка, то в любом случае (независимо от того, что будет записано в областном законе) он предоставит такие документы и такое заявление, которые посчитает нужным для достижения своих целей.

Итоговое заключение о пункте 1) статьи 9 проекта областного Закона:
в предлагаемой редакции указанный пункт выходит за пределы, установленные федеральным законом; на практике он будет либо не действующим («не рабочим»), либо с ним будут связаны разбирательства в судах, в том числе, на предмет соответствия ГК РФ и Федеральному закону РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Приложение: проект Закона Ивановской области "О внесении изменений и дополнении в Закон Ивановской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ивановской области" 2008 года. Вносит Губернатор Ивановской области. Принят Ивановской областной Думой.

Настоящий Закон принят в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Статья 1
Внести в Закон Ивановской области от 08.05.2008 № 31-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ивановской области» следующие изменения и дополнения:
1) Статью 3 дополнить абзацем следующего содержания:
«Полномочие, указанное в пункте 5 настоящей статьи, решением
Правительства Ивановской области может быть передано уполномоченному
органу.»
В статье 4:
- в пункте 1) слова «в собственность Ивановской области» исключить;
- в пункте 4) слова «в случаях, предусмотренных статьями 13, 14
настоящего Закона» заменить словами «в случаях, предусмотренных статьей
13 настоящего Закона»;
3) Пункт 1) статьи 9 изложить в новой редакции:
«1. Продавец (продавцы) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан (обязаны) известить в письменной форме Правительство области о намерении продать земельный участок.
В извещении продавец (продавцы) земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения обязан (обязаны) указать: цену, размер,
местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен
быть осуществлен взаимный расчет.
К извещению должны быть приложены:
а) сведения о собственнике земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения:

наименование, данные государственной регистрации (номер,
дата внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц), место нахождения, почтовый адрес юридического лица;
фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес местожительства, дата рождения физического лица, почтовые адреса для направления, корреспонденции, номера телефонов, факсов, адрес электронной почты;
б) сведения о представителе собственника земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения:
фамилия, имя, отчество, паспортные данные физического лица, номер, дата выдачи документа, на основании которого возникли его полномочия (доверенность, приказ о назначении руководителя юридического лица, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц), почтовые адреса для направления корреспонденции, номера телефонов, факсов, адрес электронной почты;
в) сведения о земельном участке из земель сельскохозяйственного
назначения:
- категория земель, и вид разрешенного использования;
- сведения об имеющихся обременениях (ограничениях) земельного
участка (аренда, залог, публичные и частные сервитуты, доверительное
управление).
Также к извещению должны быть приложены кадастровый план или иное описание местоположения границ земельного участка в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также копии следующих документов:
подтверждающих право собственности на земельный участок;
подтверждающих полномочия представителя собственника.
В случае если продавцом выступает юридическое лицо, к извещению должны быть приложены учредительные документы юридического лица.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Извещение не рассматривается при несоблюдении требований, указанных в настоящей статье.»
3) В пункте 3) статьи 10 слова «в течение пятнадцати дней со дня
получения извещения от продавца земельного участка» исключить;
4) Дополнить Закон статьей 14.1 следующего содержания:
«Статья 14.1 Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли и порядок определения размера земельной доли
1. Земельные доли из сельскохозяйственных угодий, предоставленных сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования соответствующих организаций этими сельскохозяйственными угодьями.