Порядок оформления права собственности на земельные участки

В юридической практике в последние годы часто встречаются случаи, связанные с установлением права собственности на земельные участки. В свете административной и муниципальной реформ актуальным является рассмотрение вопросов оформление права собственности на земельные участки.
Правом распоряжаться земельными участками наделены их собственники или уполномоченные ими лица. В связи с этим, следует отметить, что действующее законодательство РФ предусматривает три основные категории способов признания (приобретения) права собственности на землю:
1) Переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами (основание: п. 9.1. ст. 3 ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса РФ; ст.ст. 265-267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ).
2) Административный порядок признания права собственности на земельные участки (ст.ст. 28, 36 ЗК РФ).
3) Гражданско-правовой способ признания права собственности на землю (ст.ст. 34, 37, 38 ЗК РФ, ст.ст. 217, 552, 1181 ГК РФ).
Отдельно можно выделить судебный способ установления права собственности на землю (по основаниям норм ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ). Из указанных способов наиболее распространенным в существующей экономической формации представляется гражданско-правовой способ, выражающийся в заключении сделок купли-продажи земельного участка, выкупе земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформления права собственности в связи со вступлением в наследство и в совершении ряда других гражданско-правовых действий.
На практике же большинство проблем связано с установлением права собственности на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Так, при определении принадлежности зданий и сооружений определенному собственнику нельзя обходить стороной вопрос о «единстве судьбы» земельного участка с таким имуществом. Фактически при определении принадлежности здания, сооружения либо иного недвижимого имущества собственнику происходит борьба за право распоряжаться земельным участком, необходимым для использования такого имущества.
Следует подчеркнуть, что процесс переоформления ранее принадлежащих прав на земельные участки, по своей природе носит административный характер (поскольку осуществляется через соответствующие органы исполнительной власти и местного самоуправления) и в настоящее время становится менее актуальным. Под переоформлением прав на земельные участки законодатель подразумевает установление права собственности на землю землевладельцами и землепользователями. Данные лица владеют (пользуются) земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. При этом законодательное отношение к порядку переоформления прав физическими и юридическими лицами не одинаковое.
Если граждане не ограничены какими-либо сроками по оформлению прав собственности на землю, то права большинства юридических лиц находились и находятся под угрозой. Так, например, религиозные организации были обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в срок до 1 января 2010 года, а остальные юридические лица (кроме особо оговоренных в Земельном Кодексе РФ) – до 1 января 2013 года. В лучшем случае данное положение приведет к применению штрафных санкций в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей (вводимых с 2011 года Кодексом об Административных Правонарушениях РФ). А что в худшем случае? К изъятию данных земельных участков у данных субъектов, т.е прекращению каких-либо прав на землю? В настоящее время законодатель не предусмотрел иных санкций за пропуск сроков переоформления (перерегистрации) земельных прав, кроме штрафных. Хотелось бы обратить внимание читателей на тот факт, что после вступления в силу Земельного Кодекса РФ обязательные сроки переоформления прав на земельные участки неоднократно переносились. Например, изначально срок переоформления земельных прав был установлен до 2006 года, затем перенесен до 2008 года и, наконец, изменен до 2013 года. Таким образом, законодатель постарался установить временные рамки сроков оформления земельных прав, т.е. без неблагоприятных последствий – до 2011 года, а максимально возможные – до 2013 года.
На мой взгляд, чтобы устранить существующие недостатки в земельном законодательстве РФ, можно пойти двумя путями. С одной стороны, возможно технически внести изменения в норму статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», заменив слово «обязаны» переоформить право постоянного (бессрочного) пользование на слово «вправе», что повлечет отмену штрафных санкций и приравняет в правах физических и юридических лиц.
С другой стороны, вводимую с 2011 года статью 7.34 Кодекса об Административных Правонарушениях в РФ можно дополнить абзацем следующего содержания: «Неоднократное нарушение установленных земельным законодательством РФ сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет прекращение установленного права у юридического лица».
Полагаю, что законодательным органам субъектов Российской Федерации, в том числе Законодательному Собранию Владимирской области и другим субъектам законодательной инициативы вполне возможно внести в нижнюю палату нашего парламента (в Государственную Думу РФ) соответствующий законопроект.
При этом судебная практика склоняется к тому, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Таким образом, и привлечение к ответственности за нарушение сроков оформления прав может осуществляться только в судебном порядке. При этом у субъекта права будет последняя возможность именно в судебном порядке установить свое новое право на земельный участок.
В отличии от переоформления ранее принадлежащих прав административный порядок установления права собственности применяется в отношении новых земельных правоотношений, что является актуальным для предпринимателей планирующих начать свое новое дело.
Административный порядок установления права собственности на вновь предоставляемые земельные участки является наиболее сложным способом возникновения права собственности и отличается бюрократизмом и возможными многочисленными нарушениями прав граждан, предпринимателей и юридических лиц. В рамках реализации данного права выносится акт соответствующего органа; в городе Владимире – это Администрация г. Владимира (с сопутствующим согласованием различных инстанций и служб). В ненормативном акте органа местного самоуправления указывается разрешение вопроса; в какой форме будет предоставлен земельный участок: платной или бесплатной. Сам Земельный Кодекс РФ практически не раскрывает случае бесплатного предоставления земельных участков, но такие положения закрепляются федеральным и региональным законодательством. Причем по общему правилу выделение земельных участков в собственность должно производиться за плату. Однако региональным законодательством закрепляются исключительные случаи бесплатной передачи земли.
Так, например, в рамках своих полномочий органы законодательной власти Владимирской области (Законодательное Собрание Владимирской области) в ноябре 2003 года закрепили бесплатное предоставление в собственность земельных участков на территории Владимирской области (Закон Владимирской области о 08.12.2003 № 126-ОЗ). В дальнейшем в данный Закон неоднократно вносились изменения, в редакциях от 09.02.2005, от 07.11.2006, от 12.12.2006 и от 27.12.2006. В настоящее время недостатком указанного Закона является отсутствие указания на максимальные размеры предоставления земельных участков в собственность, а также ряд положений, требующих законодательного урегулирования. Аналогичные положения были реализованы и приняты соответствующие Законы в других субъектах Российской Федерации (в Ленинградской, в Новгородской, в Саратовской и иных областях).
Что касается судебного порядка установления права собственности на землю, то в настоящее время Арбитражные суды и суды общей юрисдикции рассматривают значительное число споров, как при отказе в предоставлении в собственность земельных участков, так и по поводу их предоставления на том или ином праве, а также при определении стоимости выкупной цены участка.
В соответствии с п.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ, - граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Правовое значение исключительного права на приобретение гражданами или юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду разъяснено Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Согласно данному Постановлению, которое обязательно для применения Арбитражными Судами на всей территории РФ, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п.1 ст.5 Федерального Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество, не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.
Также указанным Постановлением Пленума ВАС РФ разъяснено, что установленная Законом о введении в действие Земельного Кодекса РФ, норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизаций земельного участка (п.7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена федеральным законодательством. Следует отметить, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного Кодекса РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Исходя из смысла нормы п. 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ, в системной связи с иными нормами, вытекает обязанность соответствующих исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов, подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу – собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.
Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в

Продолжение публикации (продолжение).