Выдел земельных участков из состава земель сельхозназначения

На вопросы о данной услуге отвечает партнер Юридической фирмы «Кузин, Мохорев, Савенко и партнеры» к.ю.н. Георгий Савенко:

Зачем обращаться к юристам для выдела своего земельного участка из состава общей долевой собственности на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения, может быть достаточно просто подать объявление о выделе, заказать картографический материал и зарегистрировать право собственности на вновь выделенный земельный участок ?

На данный момент, многие землепользования уже давно находятся на пересечении интересов руководства СПК (в том числе бывшего), чиновников районной и областной администрации, а также инвесторов разного толка. При этом, между ними идет постоянная явная и не явная борьба за получение наделов в наиболее выгодных местах с коммерческой точки зрения. Такая борьба ведется, в том числе, с использованием административных рычагов, на судебном поприще, в средствах массовой информации, путем дезинформации (черный пиар) и т.п. В случае, если Вы готовы посвятить часть своей жизни на вживание в этот мир и выстраивание отношений с органами кадастрового учета, кадастровыми инженерами, органами государственной регистрации, районным и областными администрациями, другими сособственниками, включая руководство СПК, Вы можете, конечно, заняться данным процессом самостоятельно. В случае, если у Вас отсутствуют необходимые ресурсы (включая время), деловые связи или навыки, - Вам, безусловно, потребуется привлекать специалистов.

Что предлагает в этой области практики Ваша фирма, в отличие от большинства юридических и риэлтерских фирм?

Мы предлагаем системный подход решения данной проблемы наших клиентов, основанный на уникальных знаниях юристов данной практики во главе с к.ю.н. Савенко Г.В. – единственным в ЦФО специалистом в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также непосредственное выполнение под его руководством необходимых для выдела земельного участка действий силами специально обученных технических специалистов нашей Фирмы. Таким образом, обращаясь к нам, Вы одновременно получаете и серьезную судебную (административную) защиту Ваших интересов, как землевладельца, а также непосредственное техническое сопровождение выдела заинтересовавшего Вас земельного участка. Соответственно, перед началом технических операций силами специалистов проводится юридическое обследование конкретного землепользования на предмет возможности (невозможности) выдела земли в конкретном месте, которое впоследствии кладется в основу плана работ по выделению земель. И только после согласования данного плана со всеми главными «игроками» на данном земельно-правовом поле – мы приступаем к процедуре выдела.

Что стоит за названием «заключение о земельных участков»? Разве не достаточно просто следовать предписаниям статей 13 и 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»?

Мы не предлагаем нечто, выходящее за рамки статей 13 и 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Напротив, наша новая услуга должна помочь клиентам избежать проблем с выделением земельных участков и действовать строго в соответствии с законом.

Но ведь порядок выделения четко определен указанными статьями: либо ты выделяешься «по протоколу», либо «через объявление». Что еще нужно самому собственнику земельной доли или иным заинтересованным лицам?

В последние два-три года в границах многих землепользований активно происходило выделение земельных участков. Причем хорошо, если это действительно были выделы земельных участков с постановкой их на кадастровый учет и дальнейшей регистрацией прав на них в ФРС. Изменение границ массива, из которого они выделены, можно проследить, по крайней мере, по формам В2, В3 и В4 кадастрового паспорта земельного участка.

Однако представим, что в этом же землепользовании сособственники когда-то на общем собрании определили местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей. Более того, они приняли так называемые «персонифицированные» решения, когда та или иная часть массива предназначена для выделения собственнику или группе сособственников. Однако никто из них до настоящего времени не выделился, решения так и остались на бумаге, или выделилась только часть таких сособственников.

С другой стороны, многие участники долевой собственности опубликовали в последние года два-три объявления в газетах, да еще и уточняли их не раз. Кто-то из них довел до конца процедуры выделения, а кто-то давал объявления «впрок» или изменил к настоящему времени свои планы.

Спрашивается: а где же выделять земельные участки тем участникам долевой собственности, которые поздно подключились к этому процессу?

Как где? Там, где еще никто не выделялся…

Да, но для этого участнику долевой собственности необходимо провести целое расследование, чтобы выяснить, а где же можно выделиться и не «нарваться» на возражения, разбирательства в согласительной комиссии, в суде. Можно и не выяснять ничего и «методом тыка» давать одно за другим объявления о выделении земельных участков в том или ином месте. Но это верный путь к бесконечным и длительным конфликтам. В конце концов, такому сособственнику достанется часть участка «у черта на куличках».

Так, где же выход и в чем уникальность вашей услуги?

Уникальность нашей услуги состоит в том, что мы по поручению клиента собираем и анализируем всю информацию как об имевших место за последние годы выделениях земельных участков, так и о том, кто «застолбил» свое право на земельные участки, описал их местоположение в объявлениях, но не выделяется.

Как выглядит ваше заключение?

Во-первых, это собственно заключение, в котором описывается динамика выделений (публикаций о выделениях) и сообщается, сколько гектаров еще свободны для выделения. В отдельных таблицах мы увязываем выделения с теми или иными частями массива (привязка к населенным пунктам, естественным границам – рекам, ручьям, оврагам и т.д.). То есть, мы определяем места наиболее интенсивных выделений. Во-вторых, мы предоставляем клиенту карту, на которой обозначаем соответствующими цветами а) уже выделенные земельные участки; б) участки, на которые право выделения закреплено объявлениями; в) те части массива, в граница которых он может выделить земельный участок или участки.

Сколько времени требуется вам для дачи заключения?

Это зависит от площади массива, его места нахождения (субъект Федерации или район такого субъекта), интенсивности выделов в последние годы. Нам требуется не менее одного месяца в не очень сложных случаях. Соответственно срок увеличивается в более сложных случаях.

Какова, на ваш взгляд, перспектива предлагаемой вами услуги?

Потребность в нашей услуге, на мой взгляд, в дальнейшем будет весьма высока. Бывшие колхозные и совхозные землепользования всё больше и больше напоминают лоскутные одеяла. Если раньше можно было просто опубликовать объявление о выделении участка там, где душе угодно, то в дальнейшем сделать это без тщательного изучения перспектив такого выделения просто невозможно.

Представим, к вам обратились за заключением и вы его через некоторое время передаете клиенту. Клиент решает выделять земельный участок. Сопровождаете ли вы его в дальнейшем, и имеются ли у вас в запасе еще какие-либо технологии, которые помогают успешно провести процедуру выделения?

Действительно, у нас имеются соответствующие ноу-хау, которые позволяют выделить земельные участки даже тогда, когда, например, вам поступили возражения. Причем в своих действиях мы не выходим за пределы Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и его не нарушаем.