Оборот земель сельскохозяйственного назначения и агробизнес

В области оборота земель сельскохозяйственного назначения юридическая фирма оказывает услуги по покупке земельных долей (паев), выделению земельных участков, представляет в суде интересы участников долевой собственности в спорах по поводу местоположения выделяемых земельных участков, создания КФХ и изменения вида разрешенного использования участков для КФХ для целей строительства, а также в спорах с кадастровой палатой в случаях приостановления или отказа в кадастровом учете земельных участков. Руководит практикой - уникальный для ЦФО специалист - к.ю.н. Савенко Георгий Владимирович. Сфера оказания услуг - Владимирская, Ивановская, Калужская, Московская, Ленинградская и другие области Центра России.

Владимирская область, как и многие другие регионы, столкнулась с рядом сложных проблем в сфере использования и оборота земель сельскохозяйственного назначения. В их числе - массовая скупка земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности у граждан - собственников земельных долей. Во Владимирской области таких земель - 477,8 тыс. га. В основном, это невыделенные в натуре земельные доли, которые получили работники и пенсионеры реорганизованных колхозов и совхозов, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, образования, соцкультбыта, расположенных на территории бывших колхозов и совхозов. Цена, по которой осуществляются сделки купли-продажи земельных участков, составляет от 20 до 250 тыс. руб. за гектар, а земельные доли продаются по цене от 1 тыс. руб. до 20,0 тыс. руб. за гектар. Покупателями долей являются организации и лица, занимающиеся в основном финансово-спекулятивной деятельностью и не имеющими ничего общего с сельскохозяйственным производством. Скупленная по низкой цене земля в подавляющем большинстве случаев на несколько лет выводится из хозяйственного оборота и приходит в запущенное состояние.

Постановление губернатора от 15 июля 2003 года и приказ «Об организационных мерах по проведению землеустройства…» предусматривало наведение порядка в документации по земельным долям и отслеживание их движения. Все это было необходимо для обеспечения возможности сельхозорганизациям приобрести в собственность как можно больше земельных долей. Причем происходить это должно было в установленном законом порядке - путем заключения договоров купли-продажи, дарения, внесения долей в земельный паевой фонд. Причиной того, что этого не произошло явилось полное бездействие со стороны большинства руководителей сельхозорганизаций. Видимо, фактическое, но не юридическое обладание землей настолько усыпило бдительность руководителей хозяйств, что они не прикладывали никаких усилий для оформления земли в собственность даже тогда, когда государство отдавало ее бесплатно. В результате бурного обсуждения в администрации области проблем рейдерского захвата земель родилось постановление губернатора от 6 июня 2007 года № 403. По сути, оно предусматривает исчерпывающий комплекс мер, которые необходимо и возможно предпринять на уровне области, не нарушая законодательства. Данное постановление предусматривало приведение в соответствие с Гражданским кодексом договора аренды земельных долей, предлагая, по сути, проведение мероприятий по внесению земельных долей в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственных предприятий и по их передаче в доверительное управление, а также постановку на кадастровый учет части земельных участков, передаваемых в аренду или доверительное управление. В то же время, как показала практика, вышеперечисленные мероприятия не помогли спасти сельскохозяйственные предприятия от обезземеливания. Например, приведение в соответствие с Гражданским кодексом договоров аренды земельных долей означало выделение собственниками земельных долей в натуре тех участков, которые будут сдаваться сельхозпредприятиям в аренду. Выделение в натуре земельного участка - объекта аренды (доверительного управления) и подготовка проекта раздела земельного массива занимают от одного до двух лет, в то время как в связи с массовой скупкой земельных долей у сельхозпредприятий на проведение таких землеустроительных работ в настоящее время нет ни времени, ни средств. Кроме того, заключение договора аренды или доверительного управления не имеет под собой какого либо разумного основания: смерть одного из арендодателей (учредителей доверительного управления) или отказ от участия в договоре потребуют внесения изменений в проект, а затем в договор и государственную регистрацию таких изменений. Внесение земельных долей в уставный капитал (паевой фонд) сельхозпредприятий также будет иметь, по меньшей мере, два отрицательных последствия. Во-первых, при передаче участка (доли) из земель сельскохозяйственного назначения в качестве вклада бывший сособственник земельной доли становится участником (членом) хозяйственного общества, получая взамен долю в уставном капитале ООО, акцию или акции в ЗАО, ОАО или приобретая имущественный пай в СПК. Таким образом, у хозяйств появятся десятки или даже сотни новых основных или ассоциированных членов. Это продлит на неопределенное время «колхозную» в худшем смысле этого слова систему, показавшую за последние 15 лет свою неустойчивость и неэффективность, и окончательно развалит сельхозпредприятия. Кроме того, выдача имущества при выходе из состава СПК создает большие проблемы для платежеспособности такой организационно-правовой формы сельхозпредприятия.

Специалистами нашей Фирмы накоплен опыт сопровождение проектов покупки долей в общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, начиная от проведения переговоров с продавцами и заканчивая выделом сформированных земельных участков в натуре. Кроме того, нами разработаны и применяются технологии застройки таких земельных участков без изменения его целевого назначения.

В ходе планирования и реализации проектов с земельными участками сельскохозяйственного назначения специалисты нашей Фирмы:

  • разрабатывают развернутое экономическо-правовое обоснование проекта приобретения и использования (в т.ч. застройки) земельного участка сельскохозяйственного назначения, включая выбор оптимального варианта выдела земель;
  • анализ «правовой чистоты» участка, экспертиза правоустанавливающих документов, Due Dilligence с с целью установления действительного собственника (арендодателя) планируемого к приобретению (аренде) земельного участка, подтверждения полномочий продавца (арендодателя) на принятие решения о продаже (аренде, субаренде) земельного участка, наличие обременения земельного участка; ограничений в обороте земельного участка, а так же выявления возможных осложнений при осуществлении различных действий с имуществом в будущем.
  • организацию землеустроительных работ, в том числе картографическим способом;
  • постановку земельного участка на кадастровый учет;
  • государственную регистрацию прав на земельный участок и сделок с ним;
  • представление при необходимости интересов Клиента в суде общей юрисдикции и арбитражном суде, в том числе по спорам, связанным с признанием права собственности на долю (земельный участок), о границах земельных участков, оспариванием неправомерных действий государственный органов или других землевладельцев (в том числе участников общей долевой собственности), решений общих собраний участников общедолевой собственности;