Банкротство с ипотекой: можно ли подать и сохранить квартиру

Банкротство с ипотекой возможно. Закон не запрещает подавать заявление, пока ипотека не выплачена. Но ипотечная квартира находится в залоге у банка, поэтому иммунитет единственного жилья по статье 446 Гражданского процессуального кодекса на неё не распространяется.

С 8 сентября 2024 года у этой ситуации появился законный выход. Действует статья 213.10-1 закона о банкротстве: вы вправе заключить с ипотечным банком отдельное мировое соглашение, сохранить квартиру и списать остальные долги. Согласия других кредиторов для этого не требуется.

Дальше — детали, из-за которых норма и работает. Несогласие финансового управляющего само по себе не основание для отказа, а платить по соглашению может третье лицо — родственник или работодатель. Заключить его можно на любой стадии дела, но не раньше, чем истечёт двухмесячный срок на предъявление требований кредиторами (пункт 2 статьи 213.8).

И сразу оговорка, без которой всё остальное читать бессмысленно. Гарантировать сохранение квартиры не может никто: банк вправе не согласиться, а соглашение утверждает суд — но подготовленное и заявленное требование имеет шансы, а незаявленное не имеет их вовсе.

Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве

Начнём с честной рамки. Ипотечная квартира — предмет залога.

Залог обеспечивает требование банка, и исполнительский иммунитет единственного жилья на такую квартиру не распространяется: ни площадь, ни прописанные дети, ни то, что другого жилья у вас нет, сами по себе её не защищают. Именно поэтому общий ответ «единственное жильё не забирают» на ипотеку не переносится.

Про иммунитет обычного, неипотечного жилья — площадь, стоимость, доли, мифы о переселении в меньшую квартиру — у нас есть отдельный разбор: заберут ли единственное жильё при банкротстве. Здесь мы разбираем только ипотечный случай и делаем это подробно, потому что он единственный, где жильё действительно можно потерять. Сама процедура целиком описана на странице о судебной процедуре по шагам.

Дальше начинается то, о чём в интернете до сих пор пишут по устаревшим статьям. Из того, что иммунитет не работает, не следует, что квартиру продадут. Сценариев в действующем законе три, и различаются они очень сильно.

Из этой таблицы видно главное: закон даёт выбор, но не делает его за вас.

Первый сценарий появился в законе недавно, и именно он изменил всю тему. Разберём его по деталям.

Статья 213.10-1: как оставить квартиру себе и списать остальное

Норма введена Федеральным законом от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ и действует с 8 сентября 2024 года.

Её смысл в одном: ипотечный кредитор выводится из общей логики банкротства. Вы договариваетесь с ним отдельно — и эта договорённость не касается остальных ваших кредиторов, а они, в свою очередь, не могут ей помешать.

Пять деталей, из-за которых норма вообще работает:

• согласия остальных кредиторов на такое соглашение не требуется — раньше именно это делало сохранение ипотеки практически невозможным: одного возражающего микрофинансового кредитора хватало, чтобы всё сорвать;
• существующая просрочка заключению соглашения не мешает — по пункту 5 статьи соглашение просто должно содержать условия о порядке и сроках её устранения;
• исполнять обязательство может третье лицо: родственник, работодатель, любой человек, готовый за вас платить. Закон прямо допускает участие третьих лиц в таком соглашении;
• несогласие финансового управляющего само по себе не основание для суда отказать в утверждении;
• на прочие долги соглашение не распространяется — они идут своим чередом и списываются по общим правилам статьи 213.28.

У нормы есть срок, раньше которого она не включается. О него и спотыкаются чаще всего.

Когда именно можно заключить соглашение

Заключить его можно практически на любой стадии дела — но не раньше, чем истечёт срок на предъявление требований кредиторами. Этот срок установлен пунктом 2 статьи 213.8: два месяца с даты опубликования сообщения о признании заявления обоснованным. Логика понятна — суд должен видеть весь состав долгов, прежде чем выводить один из них в отдельное соглашение.

Практический вывод из этого один, и он неочевидный. Договариваться с банком нужно начинать не после подачи заявления, а до неё.

Условие, о котором почти нигде не пишут

Пункт 6 статьи 213.10-1 добавляет требование, которое способно сорвать всю конструкцию.

У большинства людей таких долгов нет, и пункт не работает. Но если они есть, узнать об этом надо до подачи заявления, а не на заседании.

Что происходит после того, как суд утвердил соглашение

Квартира выводится из-под реализации: на неё не обращают взыскание в рамках дела, а требование банка исполняется на условиях соглашения — за счёт ваших доходов или средств третьего лица. Банкротство при этом не прекращается: производство по делу продолжается, остальные долги проходят процедуру и списываются по её итогам.

Обратная сторона тоже прописана в законе. Если соглашение не исполняется или отменяется, требование банка в непогашенной части восстанавливается, и обращение взыскания на квартиру снова становится возможным.

Поэтому платёж по соглашению нужно считать не «на пределе», а с запасом: это обязательство, которое вы берёте на годы вперёд и уже без права на второй заход.

Может ли банк отказаться

Да.

И об этом надо говорить прямо, потому что на этом месте многие материалы обрываются на слове «можно». Соглашение — двустороннее. Закон дал вам право его предложить и убрал препятствия со стороны других кредиторов и управляющего, но обязанности согласиться он на банк не возложил. Решение принимает банк, а утверждает соглашение суд.

Всё, что поддаётся управлению, собирается заранее. Вот из чего этот набор состоит.

Что подготовить до подачи заявления

Это не формальность, а тот самый набор, который определяет судьбу квартиры. Порядок примерно такой:

1. Справка из банка об остатке долга

   Основной долг, проценты, размер и срок просрочки, полная стоимость кредита. Без точной цифры разговора не будет.

2. Расчёт платежа, который вы реально потянете

   Считается на положение после того, как остальные долги перестанут вас душить. Это главный аргумент в разговоре с банком: ему нужен платящий заёмщик, а не квартира на балансе.

3. Ответ на вопрос, кто платит

   Если третье лицо — нужны подтверждение его дохода и его готовность участвовать в соглашении в письменном виде, а не на словах.

4. Письменное обращение в банк ещё до подачи заявления

   Задача — узнать позицию и порядок: кто в банке принимает такие решения и какие условия он рассматривает.

5. Проверка долгов первой и второй очереди

   Алименты, возмещение вреда здоровью, зарплата работникам. От них зависит, потребуется ли внести деньги по пункту 6 и сколько.

6. Оценка квартиры

   От её стоимости считаются предельные 10% по тому же пункту 6.

7. Ревизия сделок за последние три года

   Особенно любых действий с заложенным имуществом. Продажа предмета залога без согласия банка, по Обзору судебной практики Верховного Суда от 18 июня 2025 года, относится к основаниям для отказа в освобождении от долгов.

Вопрос, который встаёт следом: во сколько обойдётся сама процедура. Обязательные расходы на неё от ипотеки не зависят.

Как проходят торги и что происходит с остальным имуществом, разбираем в статье о продаже имущества в процедуре. И вопрос, который встаёт сразу за расходами: когда после процедуры банки снова готовы давать ипотеку и что они при этом смотрят — в статье об ипотеке после банкротства.

Осталась вторая половина темы — та, где квартиру решают не сохранять.

Можно ли списать ипотеку через банкротство

Вы наверняка слышали два противоположных утверждения: «ипотека не списывается никогда» и «банкротство спишет и ипотеку тоже». Оба сформулированы так, что вводят в заблуждение.

Как есть на самом деле.

Ипотечный долг не входит в закрытый перечень несписываемых обязательств пункта 5 статьи 213.28 — там алименты, вред жизни и здоровью, зарплата работникам, субсидиарная ответственность и ещё несколько позиций, ипотеки среди них нет. Так что списывается он на общих основаниях. Но списывается вместе с квартирой: залог обеспечивает именно это требование, и, отказываясь от долга, вы отказываетесь и от предмета залога.

Поэтому вопрос «можно ли списать ипотеку» почти всегда задаёт не тот, кто хочет расстаться с квартирой. Реальный выбор выглядит иначе:

• сохранить квартиру по соглашению с банком и списать всё остальное — ипотечный платёж остаётся, но остаётся один, без кредитов и микрозаймов сверху;
• расстаться с квартирой и выйти из процедуры без долгов вообще, включая непогашенный остаток по ипотеке.

Второй вариант — не поражение. Для семьи, которая тянет платёж последние два года за счёт новых займов, он иногда честнее первого. Но выбирают его осознанно, а не потому, что о первом не знали.

Если выбран второй вариант, важно знать, что вы получите на выходе. С весны 2026 года это уже не ноль.

Если квартиру всё же продают: как делятся деньги

С 3 апреля 2026 года действует статья 213.27-1 закона о банкротстве, введённая Федеральным законом от 23 марта 2026 года № 62-ФЗ. Она определяет, как распределяется выручка от продажи единственного жилья, находящегося в ипотеке. До неё должник в такой ситуации не получал ничего.

Две детали, которые обычно теряются в пересказах. Проценты считаются не от цены продажи, а от выручки за вычетом расходов на реализацию — то есть ваши 10% на практике заметно меньше, чем десятая часть стоимости квартиры. И суд вправе уменьшить вашу долю: если на эти деньги можно было бы приобрести явно избыточное жильё или если вы вели себя недобросовестно.

Доли детей в ипотечной квартире

Отдельная тревога, и здесь ответ неприятный, но знать его лучше заранее. Верховный Суд в определении от 12 февраля 2025 года № 307-ЭС24-19017 указал: наличие долей несовершеннолетних не мешает продать ипотечную квартиру целиком как единый объект, а интересы детей обеспечиваются денежной компенсацией из выручки.

То есть в ипотечном случае детские доли жильё не защищают — в отличие от единственного жилья без залога, где такого риска не возникает. Это ещё один аргумент в пользу того, чтобы разбираться с соглашением по статье 213.10-1 до подачи заявления, а не после.

Что это значит лично для вас

Ваш случай — одна из этих строк, и по ней есть что решать до подачи заявления:

• Ипотека платится без просрочек — самая устойчивая позиция. Соглашение по статье 213.10-1 сохраняет действующий график, остальные долги идут в процедуру
• По ипотеке есть просрочка — это не преграда: закон требует лишь включить в соглашение порядок и сроки её устранения. Но условия придётся обсуждать с банком предметно
• Платить сможет родственник или работодатель — закон это прямо допускает. Нужны подтверждённый доход третьего лица и его письменное участие
• Есть алименты, долг по зарплате работникам или возмещение вреда здоровью — проверить пункт 6: может потребоваться внести деньги на специальный счёт, до 10% стоимости квартиры
• В квартире выделены доли детей — для ипотечного жилья это не защита. Тем важнее готовить соглашение
• Платить нечем ни при каком раскладе — разумнее считать вариант с продажей и распределением по статье 213.27-1, а не тянуть до принудительного сценария

Если хотя бы одна строка про вас — это вопрос не общей статьи, а ваших документов: договора ипотеки, справки о задолженности и состава остальных долгов. Разобрать их можно бесплатно, на консультации с юристом — разговор ни к чему не обязывает. Мы скажем и то, в каком случае соглашение с банком выглядит реалистично, и то, в каком — нет.

Главное правило: сначала банк, потом заявление

В теме ипотеки почти нет ситуаций, где всё решает закон. Зато есть точка, после которой набор вариантов резко сужается, — момент подачи заявления. До неё вы выбираете момент, состав требований, схему платежа и то, с чем придёте к банку. После — работаете с тем, что успели подготовить.

Соглашение по статье 213.10-1 не появляется само собой в ходе процедуры. Его готовят заранее: считают платёж, находят источник денег, узнают позицию банка.

Заявленное и подготовленное требование имеет шансы. Незаявленное не имеет их вовсе.

Проверено по: ст. 213.8, 213.10-1, 213.13, 213.26, 213.27-1, 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ (ст. 213.10-1 в силе с 08.09.2024); Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ (ст. 213.27-1 в силе с 03.04.2026); ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ; Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025 (ред. от 29.04.2026); определение Верховного Суда РФ от 12.02.2025 № 307-ЭС24-19017; данные Федресурса за первое полугодие 2026 года.

Частые вопросы