Банкротство с ипотекой: можно ли подать и сохранить квартиру

Квартира в ипотеке, а платить нечем. Кредитные карты, потребительский кредит, пара займов, и ипотечный платёж каждый месяц забирает то, что осталось после них. Банкротство с ипотекой возможно: закон не запрещает подавать заявление, пока ипотека не выплачена. Весь вопрос в том, что после этого будет с квартирой.

Многие слышали, что единственное жильё при банкротстве не забирают. Для ипотечной квартиры это правило не работает: она в залоге у банка, и защита из статьи 446 Гражданского процессуального кодекса на неё не распространяется. Зато с 8 сентября 2024 года в законе о банкротстве есть статья 213.10-1, написанная как раз под такую ситуацию.

Она позволяет договориться с ипотечным банком отдельно от остальных кредиторов, оставить квартиру за собой и пройти процедуру по прочим долгам. Сама по себе норма ничего не делает. У неё есть срок, условие про деньги, которое легко упустить, и одно слабое место: банк соглашаться не обязан.

Можно ли оформить банкротство, если есть ипотека

Запрета нет. Непогашенная ипотека не мешает подать заявление в арбитражный суд, и сама по себе она не причина отказать в процедуре.

Сложность в другом. Ипотечная квартира находится в залоге, залог обеспечивает требование банка, и исполнительский иммунитет единственного жилья на неё не действует. Ни площадь, ни прописанные дети, ни отсутствие другого жилья сами по себе квартиру не защищают. Слова вроде «залог», «конкурсная масса» и «реестр требований» дальше будут встречаться часто, их значение коротко объяснено в глоссарии банкротства.

Поэтому привычный ответ «единственное жильё не тронут» к ипотеке не подходит. У ипотечной квартиры в банкротстве три возможные судьбы, и выбор между ними во многом делается до подачи заявления. Вот как они выглядят рядом.

Первый сценарий появился позже двух других и до сих пор известен меньше всех. С него и начнём: для большинства людей с ипотекой разговор о банкротстве держится именно на нём.

Как сохранить ипотечную квартиру: мировое соглашение по статье 213.10-1

Норму ввёл Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ. Её смысл в том, что ипотечный банк выводится из общей очереди. Вы договариваетесь с ним отдельно, остальные кредиторы в этой договорённости не участвуют и помешать ей не могут.

Применяется статья к жилью, которое для вас и живущих с вами членов семьи единственное пригодное для постоянного проживания. Условия о том, что кредит брали именно на покупку квартиры, в её тексте нет. Что она даёт должнику:

• решение заключить соглашение принимаете вы, согласия других кредиторов не нужно;
• несогласие финансового управляющего само по себе не основание отказать в утверждении;
• просрочка не мешает: в соглашении прописывают порядок и сроки её погашения;
• платить может третье лицо, которое участвует в соглашении: родственник, работодатель, любой человек, готовый взять это на себя;
• банк получает деньги на первоначальных условиях договора: правило банкротства, по которому все долги становятся срочными сразу, к этому требованию не применяется;
• квартиру и участок под ней в деле о банкротстве не продают, а требование банка исключают из реестра.

Прочие долги идут своим чередом. Потребительские кредиты, карты, микрозаймы и расписки проходят процедуру и списываются по общим правилам, если суд освободит вас от обязательств.

На одной детали спотыкаются почти все расчёты. Она про то, из каких денег платить банку, пока процедура не закончилась.

Когда можно заключить соглашение

На любой стадии дела, но не раньше, чем истечёт срок из пункта 2 статьи 213.8. Это два месяца, которые закон даёт кредиторам на предъявление требований, считая с публикации сообщения о признании заявления обоснованным. К этому моменту видно, кто и сколько заявил.

Отсюда неочевидный вывод. Два месяца уходят на ожидание, готовиться в них уже поздно. Если к их концу у вас нет ни расчёта платежа, ни ответа банка, ни понимания, кто платит, квартира всё это время остаётся в зоне риска.

Когда суд соглашение не утвердит

Подписывают соглашение двое, а утверждает его арбитражный суд. Закон называет три ситуации, в которых суд поставит условие или откажет.

• Не хватает денег на первую и вторую очередь. Если кроме квартиры и участка под ней вашего имущества мало для расчётов с кредиторами этих очередей, соглашение утвердят только после того, как вы внесёте деньги на специальный счёт. Предел суммы — 10% стоимости жилья по отчёту оценщика (п. 6). В первой очереди стоят, например, вред жизни и здоровью и алименты, во второй — зарплата и выходные пособия работникам.
• Квартира не может считаться единственным жильём. Если применять к ней защиту необоснованно, соглашение не утвердят (п. 8).
• Квартира заложена повторно. Тогда сторонами соглашения должны стать все ипотечные кредиторы, включённые в реестр (п. 2).

У большинства людей нет ни долгов первой и второй очереди, ни второй ипотеки, и эти пункты их не касаются. Узнать, касаются ли они вас, лучше до заявления, чем на заседании.

Если соглашение перестанут исполнять

Утверждение соглашения дело не закрывает: процедура идёт дальше по остальным долгам. Долг перед банком по соглашению при завершении процедуры не списывается, освобождение от обязательств на него не распространяется (п. 3 ст. 213.28).

Если соглашение отменят, расторгнут или вы перестанете платить, непогашенная часть требования банка вернётся в реестр, и банк сможет обратить взыскание на квартиру в деле о банкротстве. Если дело к тому времени уже завершено, взыскание пойдёт по закону об ипотеке (п. 9). Платёж поэтому считают с запасом, на годы вперёд.

Обязан ли банк соглашаться на мировое соглашение

Нет. Закон дал вам право предложить соглашение и убрал препятствия со стороны других кредиторов и управляющего. Обязанности согласиться он на банк не возложил.

Сводной статистики по утверждённым соглашениям мы не нашли ни у Федресурса, ни в обзорах Верховного Суда. Процент шансов поэтому не назовёт никто, и цифра «у нас получается в девяти случаях из десяти» должна насторожить.

Что банк взвешивает? С одной стороны, понятный платёж и подтверждённый источник денег. С другой, торги: долгая продажа, расходы на реализацию и 80% выручки в счёт долга, если квартира у вас единственная. Когда предложение посчитано и подкреплено документами, первый вариант часто выглядит для банка спокойнее второго.

Повлиять можно на четыре вещи: вовремя ли заявлено предложение, посчитан ли платёж, есть ли источник денег и в каком виде всё это попало к банку. Подготовленное предложение может не сработать. Неподготовленное не сработает точно.

Из этих четырёх вещей и складывается список дел на время до подачи заявления.

Что подготовить до подачи заявления

Список короткий. Порядок примерно такой.

1. Взять справку об остатке долга

   Основной долг, проценты, размер и срок просрочки. Без точной цифры разговора с банком не будет.

2. Посчитать реальный платёж

   Сколько вы сможете отдавать банку, когда платежи по остальным кредитам прекратятся. Учитывайте ограничение по доходам на время процедуры.

3. Решить, кто платит

   Если третье лицо, понадобятся подтверждение его дохода и письменное согласие участвовать в соглашении. Устной договорённости суду мало.

4. Написать в банк

   Письменно и до подачи заявления. Задача — узнать позицию банка: кто принимает такие решения и какие условия там готовы обсуждать.

5. Проверить долги первой и второй очереди

   Алименты, возмещение вреда здоровью, зарплата работникам. От них зависит, понадобятся ли деньги на специальный счёт по пункту 6.

6. Оценить квартиру

   От её стоимости считают те самые предельные 10%.

7. Пересмотреть сделки за три года

   Особенно всё, что касается заложенной квартиры. Продать или подарить её без согласия банка нельзя, если договор ипотеки не говорит иное (п. 1 ст. 37 закона об ипотеке), а сделки за последние три года финансовый управляющий проверяет в первую очередь.

Письмо в банк кажется формальностью. Именно с него начинается всё остальное.

Есть и обратная ошибка: решить, что раз впереди банкротство, ипотеку можно больше не платить.

Обязательные расходы на саму процедуру от ипотеки не зависят и составляют 45 000–60 000 рублей: вознаграждение финансового управляющего, публикации и почта. Госпошлина для гражданина-должника с 9 сентября 2024 года равна нулю. Условия сопровождения собраны на странице цен и акций.

Можно ли списать ипотеку через банкротство

Этот вопрос под роликами о банкротстве задают постоянно: «ипотека тоже списывается?» Ответ состоит из двух частей, и вторая важнее первой.

Ипотечного долга нет в закрытом перечне несписываемых долгов пункта 5 статьи 213.28. Там алименты, вред жизни и здоровью, зарплата работникам и ещё несколько позиций, ипотеки среди них нет. Значит, списывается он на общих основаниях. Но только вместе с квартирой.

Залог обеспечивает именно этот долг. Квартиру продают, банк получает свою часть выручки, а непогашенная часть его требования переходит в третью очередь. Если имущества на неё не хватило, она считается погашенной (п. 5 и 6 ст. 213.27). Поэтому выбор на деле такой:

• сохранить квартиру по соглашению с банком и списать остальное: ипотечный платёж остаётся, но без кредитов и микрозаймов сверху;
• расстаться с квартирой и выйти из процедуры без долгов, включая остаток по ипотеке.

Второй вариант не поражение. Для семьи, которая второй год тянет платёж за счёт новых займов, он бывает разумнее первого. Выбирать его стоит, зная о первом.

Ипотека при банкротстве и реструктуризация долгов

Третий путь — план реструктуризации на срок до пяти лет. Долги гасятся по графику, имущество не продаётся. Подходит он тем, у кого стабильный доход, которого хватает на график, но не на все платежи сразу.

Утверждают такие планы редко: в первом полугодии 2026 года их было 2 790, около 1% дел. Это видно по статистике банкротств физических лиц. Если ваш доход позволяет, план считают до подачи заявления, вместе с вариантом соглашения.

Если квартиру всё же продают: как делят деньги

С 3 апреля 2026 года действует статья 213.27-1, её ввёл Федеральный закон от 23 марта 2026 года № 62-ФЗ. Она касается продажи единственного жилья, которое находится в ипотеке. Если вы читали, как было устроено банкротство с ипотекой в 2025 году, эта часть с тех пор изменилась.

Выручку за вычетом расходов на продажу распределяют в таком порядке.

Две детали обычно теряются в пересказах. Проценты считают от выручки за вычетом расходов на реализацию, поэтому ваши 10% заметно меньше десятой части цены квартиры.

Вторая деталь: сумму могут уменьшить. В течение десяти рабочих дней после публикации сведений в ЕФРСБ финансовый управляющий или участники дела вправе попросить об этом суд. Оснований два: на эти деньги можно купить жильё явно дороже разумной потребности семьи или должник вёл себя недобросовестно.

Доли детей в ипотечной квартире

Отдельная тревога родителей, и ответ здесь неприятный. Верховный Суд в определении от 12 февраля 2025 года № 307-ЭС24-19017 указал: доли несовершеннолетних не мешают продать ипотечную квартиру целиком, а интересы детей обеспечиваются денежной компенсацией из выручки.

Для единственного жилья без залога такого риска нет. В ипотечном случае детские доли квартиру не защищают, и это ещё один довод заняться соглашением с банком до подачи заявления.

Банкротство при ипотеке: что решить в вашей ситуации

Общих ответов здесь меньше, чем частных. Найдите положение, которое ближе к вашему.

• Ипотека платится без просрочек. Самая устойчивая позиция: по соглашению банк получает платежи на прежних условиях, остальные долги идут в процедуру.
• По ипотеке уже есть просрочка. Соглашение возможно, но в него войдут порядок и сроки её погашения, и обсуждать их с банком придётся предметно.
• Платить готов родственник или работодатель. Закон это допускает; нужны подтверждённый доход и письменное участие в соглашении.
• Есть алименты, долг по зарплате работникам или по возмещению вреда здоровью. Проверьте пункт 6: может понадобиться внести до 10% стоимости квартиры на специальный счёт.
• Квартира заложена повторно. Договариваться придётся со всеми ипотечными кредиторами сразу.
• Платить нечем при любом раскладе. Тогда разумнее заранее посчитать вариант с продажей по статье 213.27-1 и решить вопрос с остальными долгами в той же процедуре.

Всё это решается по бумагам: договор ипотеки, справка о задолженности, список остальных долгов. Кто будет их смотреть, видно на странице нашей команды, а чем заканчивались похожие дела у других людей, можно прочитать в историях клиентов.

Почему разговор с банком начинают до суда

В теме ипотеки почти нет ситуаций, где всё решает закон. Зато есть точка, после которой вариантов становится меньше: подача заявления.

До неё вы выбираете момент, схему платежа, плательщика и то, с чем придёте к банку. После работаете с тем, что успели подготовить. Соглашение по статье 213.10-1 не появляется в ходе процедуры само. Его готовят заранее, и первым шагом обычно становится справка об остатке долга.

Проверено по: ст. 126, 213.8, 213.10-1, 213.11, 213.13, 213.14, 213.27, 213.27-1, 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ (ст. 213.10-1, в силе с 08.09.2024); Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ (ст. 213.27-1, в силе с 03.04.2026); Федеральный закон от 08.08.2024 № 259-ФЗ; ст. 37, 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ; определение Верховного Суда РФ от 12.02.2025 № 307-ЭС24-19017; статистические данные Федресурса за первое полугодие 2026 года.

Частые вопросы