Продажа доли во втором жилье сособственнику, по рыночной цене
Защиту от продажи в банкротстве имеет только единственное жильё. Долю во втором жилье можно заранее продать сособственнику по рыночной цене и направить деньги на кредиты. Продажа доли работает при реальной оплате и цене по оценке.
- Цена по независимой оценке
- Сделка у нотариуса
- Деньги от продажи идут на кредиты
- Риск оспаривания оцениваем до сделки
Почему доля во втором жилье не защищена
Закон защищает от продажи только единственное пригодное для жизни жильё должника, если оно не в ипотеке (ст. 446 ГПК). Доля во втором жилье входит в конкурсную массу, а недвижимость в банкротстве продают на открытых торгах (п. 3 ст. 213.26 127-ФЗ). Продажа доли сособственнику до процедуры по рыночной цене даёт кредиторам деньги, а сособственнику жильё целиком. Такую сделку финансовый управляющий и кредиторы вправе проверить (ст. 61.2, 61.3 127-ФЗ).
Кому подходит продажа доли?
Подходит
- У вас больше одного жилья
- Основное жильё может быть в ипотеке
- Вы собственник доли во втором жилье
- Сособственник готов купить долю по рыночной цене и может за неё заплатить
- Вы готовы направить деньги от продажи на платежи по кредитам
- На долю нет запрета регистрационных действий
Не подходит
- На долю наложен арест или запрет
- Сособственник готов заплатить только символическую цену
- Деньги от продажи планируется оставить себе, а не направить на кредиты
- Доля в вашем единственном жилье без ипотеки: она и так защищена
- Заявление о банкротстве уже подано
Не уверены, нужна ли вам продажа доли?
На бесплатной консультации юрист проверит, какое жильё будет считаться единственным, и скажет, есть ли смысл продавать долю.
Продажа доли: 4 шага
Оценку, нотариуса и расчёты берём на себя. От вас нужны документы и платежи по кредитам после сделки.
Шаг 1
1–3 дня
Проверка
Мы делаем:
- Проверяем все объекты по выписке из ЕГРН, запреты и аресты
- Смотрим, какое жильё будет считаться единственным
- Оцениваем, из каких денег заплатит сособственник
Вы делаете:
- Приносите документы на оба объекта, кредитные договоры, данные сособственника
Понятно, подходит ли продажа и какие у неё риски.
Шаг 2
1–2 недели
Оценка и условия
Мы делаем:
- Заказываем независимую оценку доли
- Готовим проект договора
- Планируем, как деньги пойдут на кредиты
Вы делаете:
- Согласуете цену с сособственником
Цена подтверждена отчётом оценщика.
Шаг 3
1–2 недели
Сделка у нотариуса
Мы делаем:
- Сопровождаем сделку у нотариуса и регистрацию перехода права
- Контролируем, чтобы оплата прошла банковским переводом
Вы делаете:
- Подписываете договор и получаете деньги
Доля перешла к сособственнику, оплата подтверждена документами.
Шаг 4
сразу после сделки
Платежи по кредитам
Мы делаем:
- Распределяем платежи по кредитам так, чтобы не выделять одного кредитора
- Сохраняем подтверждения
Вы делаете:
- Вносите платежи
Деньги за долю ушли кредиторам, и это видно по документам.
Сделку держат цена и движение денег
Управляющий проверит, сколько вы получили за долю и куда ушли деньги. Цена по оценке, оплата переводом и платежи по кредитам закрывают основные вопросы.
Продажа доли: что может пойти не так
Такая сделка законна, но она совершается до банкротства, и её проверят. Вот где она чаще всего не выдерживает проверки.
Цена ниже рыночной
Сделку, по которой вы получили существенно меньше рыночной стоимости, оспаривают как неравноценную, если она совершена за год до принятия заявления о банкротстве или позже (п. 1 ст. 61.2). Цену подтверждаем отчётом оценщика.
Сособственник — родственник
Родственник считается заинтересованным лицом (п. 3 ст. 19). Если на дату сделки были признаки неплатёжеспособности, закон предполагает цель причинить вред кредиторам, а покупателя считает знавшим о ней; срок проверки три года (п. 2 ст. 61.2). Снижают риск отсутствие просрочек на дату сделки, рыночная цена и реальная оплата.
Вы продолжаете пользоваться проданной долей
Если после продажи вы распоряжаетесь жильём как раньше, это ещё один признак цели вреда кредиторам (п. 2 ст. 61.2).
Деньги ушли одному кредитору
Досрочное погашение одного кредита при просрочках по другим могут оспорить как предпочтение: за месяц до принятия заявления, а при условиях закона за шесть месяцев (ст. 61.3). Платежи планируем заранее.
У покупателя нет денег
Если сособственник не может подтвердить доход или накопления, оплату сочтут формальной. Источник денег проверяем до сделки.
Продажа доли в банкротстве и до него
| Продажа доли в банкротстве | Продажа сособственнику до процедуры | |
|---|---|---|
|
|
Продажа доли в банкротстве |
Продажа сособственнику до процедуры |
|
|
Продажа доли в банкротстве |
Продажа сособственнику до процедуры |
|
|
Продажа доли в банкротстве |
Продажа сособственнику до процедуры |
|
|
Продажа доли в банкротстве |
Продажа сособственнику до процедуры |
|
|
Продажа доли в банкротстве |
Продажа сособственнику до процедуры |
Продажа доли: частые вопросы
-
Зачем продавать долю, если её всё равно продадут в банкротстве?
В процедуре долю продают на торгах. Сособственнику управляющий сначала предлагает купить её по начальной цене торгов, и если он откажется, долю может купить посторонний человек. Продажа до процедуры по рыночной цене даёт кредиторам деньги раньше и без расходов на торги.
-
Нужен ли нотариус?
Да. Договор об отчуждении доли в праве собственности на недвижимость удостоверяет нотариус. Исключение: все участники продают свои доли одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2015).
-
Возможна ли продажа доли родственнику?
Можно, но в банкротстве родственник считается заинтересованным лицом, и суд проверит сделку строже (п. 3 ст. 19, п. 2 ст. 61.2).
-
На что тратить деньги от продажи?
На кредиты. В этом смысл механизма: кредиторы получают стоимость доли. Распределение платежей обсуждаем заранее, чтобы не создать предпочтение одному кредитору (ст. 61.3).
-
Основное жильё в ипотеке. Это мешает?
Нет. Но ипотечное жильё не защищено как единственное, поэтому вместе с продажей доли смотрим, подходит ли мировое соглашение с банком по ст. 213.10-1.
-
Сколько времени должно пройти до банкротства?
«Безопасного» срока нет. Неравноценную сделку оспаривают, если она совершена за год до принятия заявления, сделку во вред кредиторам за три года (ст. 61.2). Поэтому опираемся на условия сделки, а не на календарь.
-
На долю наложен запрет. Возможна ли продажа доли?
Пока запрет действует, переход права не зарегистрируют. Причину запрета выясняем на консультации и решаем, можно ли его снять.
Не нашли ответ?
Задайте вопрос нашему юристу - бесплатно и анонимно.
Гарантия и доверие
Договор с фиксированной ценой
Стоимость указана в договоре. Доплат и скрытых платежей нет.
Бесплатная консультация без обязательств
Приходите, разберёмся. Поможем даже если процедура вам не подходит.
Юристы в штате
Не фрилансеры, не субподряд. Ваше дело ведёт штатный юрист с персональной ответственностью.
Все дела в открытом доступе
Каждое дело можно проверить на kad arbitr.ru по номеру
Что говорят наши клиенты
Реальные люди, реальные дела, реальные результаты. Каждый отзыв можно проверить на площадке.
Видеоотзывы
Купцова О.С.
«Я была в отчаянии и не знала, что делать». Ольга оказалась в долговой яме и не знала, что делать — компания «Кузин и партнёры» помогла ей.
Вокина К.И.
Ксения из Забайкалья избавилась от кредитов, которые не могла тянуть после отъезда ребёнка на учёбу — реальная история списания долгов.
Карепова Е.В.
Увидела рекламу в соцсетях, решила рискнуть — и всего за год прошла процедуру банкротства с компанией «Кузин и партнёры».
Скутина Л.В.
Людмила из Забайкалья одна воспитывает двоих детей и набрала огромную сумму кредитов — как она решилась на банкротство с «Кузин и партнёры».
Скулов С.В.
Попал в долги из-за интернет-мошенников и думал, что выхода нет — но за год суд признал его банкротом и списал все долги с «Кузин и партнёры».
Михайлов Е.Н.
Инвалид второй группы с пенсией 20 тысяч и долгом почти в полмиллиона — история Михаила, который решился на банкротство с «Кузин и партнёры».
Похожие услуги
-
1
Все дополнительные услуги
Все способы сохранить жильё, имущество и доход при банкротстве -
2
Сохранение ипотеки
Мировое соглашение с банком по единственному жилью -
3
Раздел имущества супругов
Если брак действует или расторгнут меньше трёх лет назад -
4
Судебное банкротство
Судебное банкротство физических лиц: этапы, сроки, стоимость
